Haben deutsche Wohnimmobilien-Aktien noch Potenzial?

by Karl-Heinz Goedeckemeyer on 21. Oktober 2014

Von Karl-Heinz Goedeckemeyer*

Immobilienanlagen spielen für institutionelle und vermögende Investoren eine zusehends wichtigere Rolle. Wie aktuelle Umfragen zeigen, wollen viele Investoren ihre Immobilienquote in den kommenden Jahren weiter erhöhen. Während der Großteil der Immobilieninvestments bislang in direkte Anlagen floss, spielten Aktien aus diesem Sektor für deutsche institutionelle Anleger zumeist nur eine untergeordnete Rolle. Gleichwohl gibt es erste Anzeichen dafür, dass sich dies in den kommenden Jahren ändern könnte. Allerdings sind die Perspektiven für die einzelnen Marktsegmente unterschiedlich: Während die Erträge bei deutschen Büroimmobilien zusehends unter Druck geraten, bieten Wohnimmobilien auf lange Sicht weitaus höhere Renditen und Preissteigerungspotenziale.

Immobilienaktien sind neben offenen und geschlossenen Fonds eine dritte Kategorie der indirekten Immobilienanlage. Dieser Kategorie von Wertpapieren hat sich historisch als relativ konjunktursensitiv erwiesen, insofern können Investoren hiermit auf einen Wirtschaftsaufschwung setzen. Weiterhin können Anleger Unternehmen aus unterschiedlichen Segmenten (Büro, Wohnen, Handel, Logistik) und Regionen auswählen und sich somit relativ bewusst so positionieren, wie es ihren Anforderungen entspricht.

Weiterhin sind die Kursverläufe von Gesamtmarkt in der Langfristbetrachtung relativ unabhängig, Investoren können daher ein Portfolio gut diversifizieren. Aktuelle Studien zeigen, dass für die letzten Jahre Anleger dann relativ effiziente Portfolios erzielten, wenn sie neben Aktien und Anleihen auch bis zu 25 % in Immobilien anlegten. Der Risikostreuungseffekt wurde insbesondere durch indirekte Investments erzielt, die ja zumeist selbst breit diversifiziert sind.

 

Wohnimmob-Aktien_Immo_Grafik_1

Trotz der Kursavancen in den zurückliegenden 12 Monaten bieten Wohnimmobilienaktien zum Teil noch erhebliche Steigerungspotenziale. In den letzten 12 Monaten legte der Immobilien-Branchenindex „RX Real Estate“ um 25,5% zu – und damit weitaus stärker als z. B. der MDAX, der lediglich um 2,9% avancierte. Von den acht Werten des RX Real Estate stammen immerhin sechs aus dem Wohnungssegment. Im MDAX sind inzwischen sechs mittelgroße Immobilienunternehmen notiert, wobei fünf Titel dem Wohnungssegment zuzurechnen sind. Das Indexgewicht dieser Titel dürfte sich etwa bei 10% belaufen. Inzwischen ist Deutschland der drittgrößte Sektor im FTSE EPTA/NAREIT-Index. Seit Anfang 2014 haben sich die Aktien deutscher Wohnimmobilien nicht nur besser entwickelt als der breite europäische Property-Sektor, sondern auch als Gesamtmarkindizes wie der STOXX® Europe 600.

Die deutlichen Kursavancen sind zu einem großen Teil den gesunkenen Finanzierungskosten zuzuschreiben, die wiederum die Funds from Operations (FFO) und parallel dazu den Aktienkurs in immer neue Höhen getrieben haben. Falls die Unternehmen in der Lage sind, diese von Investoren viel beachtete Kennzahl kontinuierlich zu steigern, dürften diese auch bereit sein, hohe Prämien auf den Net Asset Value (NAV) einer Gesellschaft zu bezahlen. Damit ermöglichen sie dem Management wiederum die Möglichkeit, billiges Eigenkapital via Kapitalerhöhung einzuholen, um damit letztlich den Gewinn pro Aktie zu steigern.

Um dieser Assetklasse einen neuen Schub zu verleihen, bedarf es nicht nur einer höheren Awareness seitens der institutionellen Anlegerschaft, sondern auch eines größeren Angebots an kapitalmarktgeführten und soliden finanzierten Immobilienunternehmen. Laut unseren Recherchen befindet sich der Streubesitz überwiegend in Händen ausländischer institutioneller Investoren. Dass deutsche Investoren bei Immobilienaktien krass untergewichtet sind, geht z. B. aus einer Studie von Feri EuroRating hervor. Derzufolge liegt die Allokation bei Immobilienaktien/REITs bei 0,3%. Immerhin ist mit den IPOs von LEG und Deutsche Annington im vergangenen und der österreichischen Buwog in diesem Jahr der Kurszettel insbesondere im Wohnungssegment interessanter geworden. Nach unserer Einschätzung dürften die an der Börse notierten Wohnimmobilienunternehmen weiterhin vom guten Makro- und Finanzmarktumfeld sowie von der fortschreitenden Urbanisierungswelle profitieren. Ferner ist davon auszugehen, dass sich die Konsolidierung unter den Wohnungsunternehmen in den kommenden Jahren weiter fortsetzen wird, nicht zuletzt um Kostensynergien zu heben. Des Weiteren gehen wir davon aus, dass die Hauspreise vor dem Hintergrund der niedrigen Kreditzinsen, der Unsicherheit an den Finanzmärkten, der geringen Anzahl von Anlagealternativen und der starken Zuwanderung nach Deutschland in den kommenden Jahren weiter steigen werden, allerdings mit einer nachlassenden Dynamik. Selbst bei steigenden Bauaktivitäten dürfte der Nachfrageüberhang bei Wohnimmobilien in vielen Städten zunächst fortbestehen und damit preistreibend wirken. Diese Faktoren sprechen für eine Fortsetzung des aktuellen Zyklus. Insgesamt ist zu konstatieren, dass der deutsche Immobilienmarkt eine gute Plattform für das Wachstum der Unternehmen liefert.

 

Wohnimmob-Aktien_Immo_Grafik_2

 

In einem Beitrag für „Mit ruhiger Hand“ wurden deshalb die wichtigsten deutschen Wohnungsgesellschaften liegen. In der Analyse haben wir uns auf die Unternehmen mit der höchsten Börsenkapitalisierung konzentriert: Deutsche Wohnen, Deutsche Annington, LEG und Gagfah. Da diese Unternehmen inzwischen eine kritische Masse erreicht haben, werden sie auch für institutionelle Anleger zusehends interessanter. Für Interessenten besteht hier die Möglichkeit zum Download.  Da diese Studie Anlageempfehlungen enthält, sollten Leser unbedingt den der Analyse angehängten Disclaimer beachten.

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