Der Immobilienmarkt in Großbritannien nach dem Brexit

Brexit-Votum: Der Preisverfall am britischen Immobilienmarkt wird sich in Grenzen halten

Der für viele Experten überraschende EU-Austritt Großbritanniens hat eine Schockwelle durch die Immobilienwirtschaft geschickt. Nachdem sich die Aktienmärkte relativ schnell vom Brexit erholt haben, vor allem der britische Auswahlindex FTSE 100 wieder den "Vor-Brexit"-Stand erreicht hat, stellt sich die Frage, ob auch die Auswirkungen auf die Volkswirtschaft und den Immobilienmarkt überschaubar sind?

Nach dem Referendum war eine Vielzahl von Hiobsbotschaften in der Presse zu lesen. Von einer umfassenden Verlagerung der Finanzindustrie nach Kerneuropa bis zu einem Crash am britischen Häusermarkt bzw. einer heraufziehenden Rezession. Aus heutiger Sicht ist weder davon auszugehen, dass der Wirtschaft ein deutlicher Wachstumseinbruch bevorsteht, noch dass der (Londoner) Immobilienmarkt von einem drastischen Preisverfall erfasst wird. Da die Verhandlungen erst gerade begonnen haben, bleibt abzuwarten, ob der (endgültige) Brexit überhaupt kommt.

Finanzsektor in der Londoner City dürfte vom Brexit am stärksten getroffen werden

Bereits im Vorfeld des Referendums hatte sich am britischen Immobilienmarkt Zurückhaltung breit gemacht. Investitionen in Gewerbeimmobilien gingen in den Monaten vor dem Referendum deutlich zurück. Als Folge stiegen die Leerstände, und die Preise sanken. Gemäß Daten von Real Capital Analytics sind Investitionen in Büros, Retail und andere Gewerbeimmobilien von Januar bis Ende Mai 2016 auf knapp 17 Milliarden Pfund gesunken. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres lagen die Investments noch bei rund 33 Milliarden Pfund. Laut JLL erlitt der Londoner Büromarkt im ersten Quartal 2016 ein Umsatzminus von 18%. Aus Sorge vor dem Brexit hielten sich vor allem institutionelle Investoren aus Europa und Nordamerika mit Käufen zurück.

Festzuhalten ist, dass der Büromarkt – vor allem in der Londoner City – wohl am stärksten unter dem Misstrauensvotum der britischen Bevölkerung zu leiden haben wird. Andere Segmente wie Wohnungen und Einzelhandel dürften weniger betroffen sein. Falls es zu einigen Einschränkungen beim Zugang zum EU-Binnenmarkt kommt, dürfte der Finanzsektor wohl am stärksten getroffen werden. Laut Pressemeldungen sollen es bei einzelnen US-Banken Überlegungen geben, einen Teil der Belegschaft nach Kerneuropa zu verlagern. Während es bei JP Morgan Chase & Co zu einem Umzug von einem Viertel ihrer 16.000 Londoner Mitarbeiter kommen könnte, plane Morgan Stanley rund 2.000 seiner Londoner Mitarbeiter auf Dublin und Frankfurt aufzuteilen. Dazu passt, dass Union Investment Real Estate eine geplante Investition in ein Londoner Büroimmobilienprojekt abgesagt hat. Auch Investitionen andere Investmenthäuser wurden nach dem Brexit storniert, da viele Investitionszusagen unter dem Vorbehalt, dass Großbritannien in der EU verbleibt, getätigt wurden.

Abschwung auf dem Büro- und Einzelhandelsmärkten zu erwarten

Nicht zuletzt vor dem Hintergrund das der britische Immobilienmarkt im Zyklus weit fortgeschritten ist und sich das Mietpreiswachstum in Teilmärkten wie dem Londoner West End bzw. London City sich allmählich verlangsamt, könnten Investoren auch mit Blick auf die wohl längere Unsicherheitsphase während der Verhandlungen mit der EU ihr Exposure vor allem in der britischen Hauptstadt auf den Prüfstand stellen bzw. weiter zurückfahren. Andere Märkte wie Manchester oder Birmingham dürften (aus heutiger Sicht) davon weniger betroffen sein. Gemäß Schätzungen von dem Analysehaus Jefferies International könnte die Londoner City ca. 100.000 Jobs nach Kerneuropa verlieren, andere Investmenthäuser wie z. B. Green Street Advisors rechnen mit einem Rückgang der Kapitalwerte zwischen 15-20% in den kommenden 18 Monaten (Quelle: WSJ).

London: Hoher Anteil spekulativer Bauten könnten die Talfahrt verstärken

Neben den Unsicherheiten über die Dauer der Verhandlungen mit der EU wächst die Sorge um die beträchtliche Projektentwicklungs-Pipeline in London. Gemäß JLL befinden sich spekulative Bauvorhaben im Teilmarkt London City auf einem relativ hohen Niveau. Gegenwärtig seien rund 420.000 m² spekulative Flächen im Bau, plus 10% gegenüber dem 10-Jahres-Durchschnitt. Neue Flächen würden aber in der Regel noch vor Fertigstellung absorbiert. Deren Leerstandsquote betrage derzeit bei 0,5%. Die gleiche Entwicklung sei auf dem Teilmarkt West End zu beobachten, wo Vorvermietungen 48% des Umsatzes im 1. Quartal ausmachten. Obwohl die 1,2 Mio. m² Büroflächen, die 2016-17 fertiggestellt werden sollen, die Leerstandsquote in Central London nach oben treiben könnten, ist mit einem
Angebots-Schock nicht zu rechnen, heißt es bei JLL. Per 31.März 2016 liegt die Leerstandsquote in London bei 3,3%. Damit habe die britische Hauptstadt die niedrigste Quote in Europa.

London wird seine Rolle als einer der weltweit führenden Finanzplätze behalten

Unabhängig davon wie die Austrittsverhandlungen mit der EU ausgehen werden, wird der Finanzplatz London seine weltweit führende Position behalten. Im vergangenen Jahr belegte die britische Hauptstadt gemäß dem Global Financial Centres Index den ersten Platz und überrundete New York, die mit dem zweiten Platz vorlieb nehmen musste. Zum Vergleich: Frankfurt, vor drei Jahren noch unter den Top-Ten, verlor vier weitere Plätze und liegt nur noch auf dem 18. Rang. Da Innenstadtlagen in den Top-Metropolen extrem teuer für margenschwache und Finanzgeschäfte sind sitzen Händler in London oder New York ohnehin nicht mehr in ihren nahe der Börse gelegenen Büros in der Innenstadt, sondern in kostengünstigeren Quartieren und Vororten. Die frei werdenden Räume dürften zumindest zum Teil durch Ansiedlung von Rechtsanwaltskanzleien aufgefangen werden, die bislang in Midtown-District logieren.

Festzuhalten ist, dass Großbritannien der liquideste und transparenteste Immobilieninvestmentmarkt weltweit ist, mit ähnlich transparenten Märkten können nur noch USA, Australien und Kanada punkten. Darüber hinaus dürfte die City of London von der niedrigen Körperschaftssteuer, dem immensen Talentpool sowie der vergleichsweise geringen Regulierung profitieren.

Pfund-Einbruch könnte Investoren wieder anlocken

Bereits im letzten Jahr hat der Währungsverlust des Pfunds für Aufmerksamkeit gesorgt. Als Folge daraus haben insbesondere private Anleger aus dem Nahen und Fernen Osten sich viele kleinere Objekte in der britischen Hauptstadt gesichert. Mit dem Werteverfall des Pfund – seit dem Votum sind UK-Immobilien in USD gerechnet 10% günstiger – dürften noch mehr ausländische Käufer die Gelegenheit nutzen, um Immobilien zu erwerben, Einige Maklerhäuser berichten von einem gestiegenen Interesse bei „buy-to-let property“ seitens Investoren aus dem mittleren Osten, Hong Kong und anderen Ländern, deren Währung an den Dollar gebunden sind. Auch langfristig orientierte Investoren, die ihr Kapital am britischen Immobilienmarkt gut und sicher angelegt sehen, dürften diese Gelegenheit nutzen.

Ökonomische Auswirkungen des Brexits sind gering

Gegenwärtig reift die Erkenntnis, dass der Brexit nicht zu einem Deaster für die Volkswirtschaft führen wird wie viele befürchten. Da mit einer längeren Periode der lockeren Geldpolitik der Bank of England zu rechnen ist und diese versucht sein wird, den Konjunkturabschwung im Bedarfsfall mit einer Senkung des Leitzinses von derzeit ohnehin schon niedrigen 0,5 % abzumildern, ist mit keiner deutlichen Abkühlung der Konjunktur zu rechnen. Forschungsinstitute wie Oxford Economics rechnen nunmehr mit einem BIP-Wachstum von 1,6% (zuvor: 2,3%) im Jahr 2017 sowie 1,5% (zuvor: 2,2%) im Jahr 2018.

Ausblickend ist davon auszugehen, dass die Märkte nicht zuletzt vor dem Hintergrund der politischen Unsicherheiten überreagieren und gewerbliche Investments vor allem in der Londoner City zurückstellen werden. Daher dürfte auch die Immobilien-Performance in den nächsten ein bis zwei Jahren deutlich unter Druck geraten. Der Immobiliendienstleister Savills rechnet z. B. für 2016 nur noch mit einem Total Return von 7,5%, nach 13% in 2015. Weltweit agierende Investoren werden ihre Investments in dieser Zeit in Märkte tätigen, die vergleichbare Renditen versprechen. Das trifft in erster Linie auf USA, Australien und Asien zu. In Kerneuropa dürften vorrangig Deutschland, Irland und Skandinavien bevorzugt werden. Festzuhalten ist, dass der absehbare Preisverfall Opportunitäten für langfristig orientierte Investoren eröffnet.

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Karl-Heinz Goedeckemeyer  ist Sektorspezialist für börsennotierte Immobilienunternehmen, Immobilienmärkte sowie Finanzwerte bei der LONG-TERM INVESTING Research AG. Daneben ist als freier Autor für einzelne Publikationen tätig. Davor hat er rund 10 Jahre als Aktienanalyst börsennotierte Immobilienunternehmen aus dem deutschsprachigem Raum sowie europäische und US-amerikanische Banken analysiert.  Karl-Heinz Goedeckemeyer  schreibt regelmäßig für das Blick Log.