Der Energieausweis: Was Sie jetzt unbedingt wissen sollten

by Gesponserter Gastbeitrag on 8. August 2014

Gastbeitrag von Diego Torrez

Seit dem 1. Mai 2014 ist es amtlich: Verkäufer und Vermieter von Immobilien müssen einen Energieausweis der EnEV2014 (Energieeinsparverordnung) vorweisen können. Ziel des Energieausweises ist es, den Kauf- oder Mietinteressenten einer Immobilie Informationen über die tatsächlich zu erwartende Höhe der Energiekosten zu geben und Ihnen so die Auswahl und den Vergleich verschiedener Objekte zu erleichtern. Gleichzeitig wird damit natürlich auch ein Anreiz für Vermieter und Verkäufer geschaffen, durch Modernisierungen die Energiekosten Ihrer Immobilie zu senken, um auf dem Markt mithalten zu können. Spätestens bei der Wohnungsbesichtigung müssen Vermieter und Verkäufer dem Interessenten künftig den Energieausweis im Original oder als Kopie vorlegen und bereits in der Vermietungs- oder Verkaufsannonce müssen die wichtigsten Eckdaten aus dem Energieausweis genannt werden. Wer diese neue Verordnung auf die leichte Schulter nimmt und denkt, er könne vorerst noch auf den Energieausweis verzichten, für den kann es schnell teuer werden: Schon die fehlenden Pflichtangaben in der Immobilienanzeige können Ordnungsgelder von bis zu 15.000,- Euro nach sich ziehen.

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Wer erstellt den Energieausweis und was steht nun drin?

Der Energieausweis wird von ausstellungsberechtigten Firmen wie Sprengnetter24 Immobilienbewertung und Fachberatern angeboten, die eine Fortbildung für energiesparendes Bauen nachweisen können. Mit dem Energieausweis wird ein Nachweis über die Energieeffizienz eines Gebäudes geführt, der sowohl Gebäudebesitzer als auch potentielle Käufer und Mieter über den Energieverbrauch der Immobilie informiert. So soll der Energieausweis einen Vergleich der energetischen Beschaffenheit von Gebäuden in ganz Deutschland ermöglichen. Im Energieausweis wird die Energieeffizienz eines Gebäudes in einer von neun Klassen eingeordnet, diese Klassen gehen von der Energieeffizienzklasse A+ für Gebäude mit einem jährlichen Energieverbrauch von unter 30 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter bis zur Energieeffizienzklasse H mit einem jährlichen Energieverbrauch von über 250 kWh pro Quadratmeter. Nicht nur auf dem Papier, auch im Portemonnaie machen diese Zahlen einen großen Unterschied: zahlt man in einem Gebäude mit Energieeffizienzklasse A+ nicht einmal 2 Euro pro Quadratmeter und Jahr, ist es bei einem Gebäude der Energieeffizienzklasse H das Zehnfache und mehr. So werden die Nebenkosten schnell zu einer zweiten Monatsmiete und auch beim Hauskauf und im selbstbewohnten Eigenheim zahlt man im Lauf der Jahre ordentlich drauf. Die Energieeffizienzklassen werden im Energieausweis anschaulich im Bandtacho dargestellt von der grünen Energieeffizienzklasse A+ über gelb bis hin zur roten Klasse H. Der Gesetzgeber hat übrigens im Zuge der neuen EnEV 2014 mächtig am Bandtacho geschraubt. Viele Häuser, die früher noch als sparsam eingestuft wurden, könnten heute im mittleren Bereich liegen.

Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis

Grundsätzlich gibt es beim Energieausweis zwei verschiedene Variationen, den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis beziffert den tatsächlichen Verbrauch der Bewohner auf Grundlage der Abrechnungen der letzten drei Jahre. Für den Verbrauchsausweis sind nur wenige Daten notwendig und man erhält einen Überblick über die realen, klimabereinigten Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Allerdings sind diese Verbrauchsdaten sehr individuell, da sie sich rein auf das Heizverhalten der Bewohner stützen. Je nachdem, ob man es lieber sehr warm oder lieber etwas kühler hat, ob man im Winter in der Wohnung einen Pullover oder ein T-Shirt trägt, können so für ein und dieselbe Wohnung sehr unterschiedlich Werte herauskommen. Allerdings darf der Verbrauchsausweis nicht für alle Wohngebäude ausgestellt werden, sondern nur für Häuser mit mehr als vier Wohneinheiten oder für Häuser mit ein bis vier Wohneinheiten, deren Bauantrag nach dem 1.11.1977 gestellt wurde. Für alle anderen  Wohngebäude muss ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Der Bedarfsausweis ist auf alle wohnwirtschaftlich genutzten Standardimmobilien anwendbar und bietet eine wesentlich bessere Vergleichsgrundlage für potentielle Mieter und Käufer und gibt dem Eigentümer einen besseren Überblick über den energetischen Zustand seines Gebäudes.

Für den Bedarfsausweis wird nicht der individuelle Verbrauch, sondern der energetische Bedarf des Gebäudes zugrunde gelegt. Dazu wird das Gebäude von einem Sachverständigen auf seine energetischen Eigenschaften hin untersucht, was zu einem wesentlich aussagekräftigeren Ergebnis führt als der Verbrauchsausweis es liefert. Auch für den Eigentümer ist der Bedarfsausweis von Vorteil, da er die energetischen Schwachstellen des Gebäudes aufzeigt und damit gute und sinnvolle Ansatzpunkte für Modernisierungsmaßnahmen liefert.

Für den Bedarfsausweis werden mehr Daten und Informationen über das Gebäude benötigt, als für den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis kostet zwar mehr als der Verbrauchsausweis, jedoch bekommt man mit dem Bedarfsausweis einen guten Überblick über den tatsächlichen energetischen Zustand des Gebäudes und nicht nur über das Heizverhalten der Bewohner. Der Bedarfsausweis erstellt eine rechnerische Prognose des voraussichtlichen Energiebedarfs mit hoher Aussagekraft, so dass man immer gut abwägen sollte, für welche Variante man sich entscheidet. Sowohl der Bedarfsausweis als auch der Verbrauchsausweis sind ab dem Tag der Ausstellung zehn Jahre lang gültig, danach muss ein neuer Energieausweis beantragt werden, da eine Verlängerung der Gültigkeit nicht vorgesehen ist.

Neubauten und grundlegend sanierte Immobilien brauchen übrigens nicht extra einen Energieausweis, dort ist die Berechnung der Energieeffizienz ohnehin Bestandteil der vorgeschriebenen Wärmebedarfsberechnung.

Die Kosten für den Energieausweis muss der Eigentümer tragen. Sie dürfen auch bei Mietshäusern nicht auf die Mieter umgelegt werden. Dies gilt als gesetzliche Verpflichtung natürlich nur, wenn man beabsichtigt, die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten. Aber auch für Eigenheimbesitzer, die ihr Haus selbst bewohnen, kann es durchaus sinnvoll sein, sich mit Hilfe eines Bedarfsausweises ein Bild von dem energetischen Zustand der eigenen Immobilie zu machen und so genau zu wissen, wo man am besten mit Modernisierungsmaßnahmen ansetzt.

An dem Energieausweis kommt kaum noch ein Hauseigentümer vorbei. Ob Verkauf oder Vermietung, ohne gültigen Energieausweis verletzt man geltendes Recht und muss mit empfindlichen Geldstrafen rechnen. Für Eigenheimnutzer ist der Bedarfsausweis ein gutes Mittel, um sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen auszumachen und dauerhaft Heizkosten zu sparen. Auch alle anderen Immobilienbesitzer sind mit dem Bedarfsausweis auf der sicheren Seite. Er liefert genauere Informationen zum Energiebedarf eines Gebäudes. Wer auf Grund der Beschaffenheit seiner Immobilie die Wahl hat zwischen dem Bedarfsausweis und dem günstigeren, aber weniger aussagekräftigeren Verbrauchsausweis, sollte gut überlegen, ob er mit dem Verbrauchsausweis nicht an der falschen Stelle spart. Auch beim Vergleichen der Angebote muss man darauf achten, dass man nicht „Äpfel mit Birnen“ vergleicht. Man sollte Angebote für den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis getrennt voneinander vergleichen. Egal ob Verkäufer, Vermieter oder Eigenheimbewohner, nur wer sein Gebäude mit allen Stärken und Schwächen kennt, kann sich gut am Markt platzieren oder langfristig die eigenen Energiekosten senken. Der Energieausweis ist also immer eine gute Investition, auch in den Fällen, in denen er nicht vom Gesetz gefordert wird.

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