Warum ich “Aktien” von Hapimag nicht geschenkt genommen habe: Marktwert könnte sogar negativ werden

by mnockerl on 10. Februar 2012

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Hinweis für die Leser, die den Beitrag 2013 oder später lesen: Die hier verlinkten Seiten und dort jeweils angegebenen Konditionen weichen möglicherweise von den hier verwendeten Daten ab. Angebote und Preise verändern sich oder verschwinden. Ebenso kann sich der Markt für Hapimag-Aktien und die Konditionen und Geschäftsbedingungen von Hapimag verändert haben. Die Daten in diesem Artikel beziehen sich auf die im im Februar 2012 recherchierten Angaben.

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Kürzlich wollte mir ein guter Bekannter etwas Gutes tun und mir drei Aktien der Hapimag AG schenken. “Oh fein”, freute ich mich, dann könnte wir “günstig” in diversen hochwertigen Anlagen Urlaub machen. Eigentlich soll man einem geschenkten Gaul ja nicht ins Maul schauen, als Betriebswirt machte ich es aber trotzdem und kam zu dem Ergebnis, auf das fröhliche Pferd von Hapimag zu verzichten.

imageHapimag bietet nach eigener Beschreibung flexible Wohnrechte in 5.300 Apartments in 57 Resorts und Residenzen in 16 Ländern (sogenanntes Timesharing oder Ferienwohnrechte). Diese Wohnrechte erhält man durch den Erwerb von Papieren, die Hapimag selbst als Aktien bezeichnet. Ich würde diese Papiere eher Genossenschaftsanteile nennen, denn mit Aktien, wie ich sie kenne, haben diese Papiere nichts zu tun. Jeder namentlich registrierte Anteilsinhaber erhält pro Jahr bestimmte Wohnrechte, die in Punkten vergeben werden. Pro Anteil werden derzeit 60 Punkte gutgeschrieben. Dafür kann man je nach Saison, Wohnkategorie, Zielort ein paar mehr oder weniger Tage in einer Hapimag-Anlage verbringen, die zugegeben eine hohe Qualität haben.

So kostet etwa eine Woche London für ein Komfort Zimmer 112 Punkte im Juni. Richtig gerechnet, für diese 112 Punkte benötigt man schon mindestens 2 Aktien, hat dann aber 8 Punkte übrig. Das ist grundsätzlich kein Problem, denn man kann die Punkte auch eine bestimmte Zeit “sparen”.

Als Betriebswirt wollte ich natürlich wissen, was eigentlich diese Anteile wert sind. Auf der Homepage von Hapimag werden keine Verkaufspreise veröffentlicht. Auf Wikipedia wird ein Preis von 6.090 CHF (umgerechnet etwa 5055 Euro) genannt, während der durchschnittliche Rückkaufspreis pro Aktie 2011 bei CHF 2.843 gelegen haben soll (umgerechnet etwa 2360 Euro). Im Netz existieren noch weitere Aufstellungen, wie z.B. hier mit etwas davon abweichenden Daten.

In jedem Fall ist der Spread gewaltig. Und ich entnehme den Fakten im Netz, dass der Verkauf der Anteilsscheine vergleichsweise kompliziert ist (siehe z.B. Hapimag Namen-Aktie zu verkaufen. Wie?). Ob der Preis von 2.360 Euro gerechtfertigt ist, lässt sich anhand dieser Daten schwer prüfen. Der Markt ist ancheinend vollkommen illiquide, daneben erschweren hohe Umschreibekosten (500 CHF) den Verkauf.

 

1. Reine Cashflow-Betrachtung der Rechte

Nun soll ich die Papiere ja geschenkt bekommen. Der Blick in das Kleingedruckte offenbart, dass die registrierten Inhaber der Anteilsscheine zwar die Wohnrechte erhalten (und diese auch tatsächlich nutzen können), aber als Anteilseigner hat man nicht nur das Recht auf die Wohnpunkte, sondern wird jährlich mit einer Verwaltungsgebühr belastet. Aktuell beträgt diese für 2012 ca. 272 Euro pro Anteilsschein. Das bedeutet in der Jahreskalkulation nun pro Aktie: +60 Wohnpunkte auf der Habenseite und –272 Euro (mit lt. Informationen im Netz stark steigender Tendenz).

Für eine Bewertung ist nun die interessante Frage: Was sind diese 60 Punkte wert? Dabei hilft eBay. Hier wechseln 60 Punkte für sogenannte A-Aktien für ca. 200 Euro den Besitzer, wobei die Punkte nur an Mitglieder von Hapimag versteigert werden können. Aber immerhin ist das schon einmal ein Anhaltspunkt.

Jahresgebühr 272 Euro abzüglich 200 Euro Punkteerlös macht –72 Euro Cashflow pro Jahr. Das ist unattraktiv, zumal ja die Transaktion auch noch abzuwickeln ist und dafür Zeit und ggf. Gebühren anfallen, die ich hier aber vernachlässige.

2. Wohnleistungsvergleich

Alternativ kann man die Punkte natürlich verwohnen. Ich habe mir dazu mal London ausgesucht und zunächst ausgerechnet, was uns ein Apartment in London beim Besitz von drei Aktien, so viele hätte ich nämlich erhalten können, kosten würde. Die Rechnung ist eigentlich trivial, aber aufwendig:

Hapimag
  • 1 Zimmer: 112 Punkte für Komfort Zimmer
  • Nebenkosten für lokale Kostenbeiträge: 238 GPB

I. Dienstleistungen, die vor Ort in Anspruch genommen werden (ich habe mal gerechnet, dass dies jeweils zwei Mal erfolgt):

  • Zwischenreinigung 50 GBP
  • Handtuchwechsel 6 GBP
  • Hotelservice 25 GBP
  • Wechsel Bettwäsche 12 GBP
  • = 93 –> x2 = 186 GBP

Summe Nebenkosten = 238 + 186 = 424 GBP –> * 1,19 (Umrechnungskurz Pfund in Euro) = 504,56 Euro

II. Verwaltungsgebühr/Punkterechnung

  • 180 – 112 = 68 Punkte stehen damit zum Verkauf
  • 68 * 3,3 = 224 Euro (Basis ist der Marktpreis über eBay)
  • Gebühren für 3 Aktien, Verwaltungskosten 816 Euro 2012

Nettokosten aus jährlicher Verwaltungsgebühr: 816 Euro – 224 Euro = 592 Euro

Gesamtkosten für eine Woche London aus I. und II. = 1.096 Euro

Alternativen

Jetzt ist die große Frage, mit welchen Angeboten vergleicht man diese Wohnung. Über Wimdu etwa erhält man zahlreiche Angebote, wie

Hapimag würde natürlich argumentieren, man könne ja nicht Äpfel mit Birnen vergleichen, denn man müssen ja die einzigartigen Vorteile und die Qualität sehen. Natürlich kann ich vergleichen, denn ich stelle zwei Übernachtungsmöglichkeiten in London für eine Woche mit verschiedenen Komfortgraden gegen das Angebot von Hapimag. Im Schnitt kostet London frei gebucht 944 Euro pro Woche und via Hapimag 1.096 Euro pro Woche bei einer vergleichsweisen komplizierten Bindungsmechanismus. Außerdem bin ich darauf angewiesen, dass die Wohnung von Hapimag auch tatsächlich in dem von mir gewünschtem Zeitraum verfügbar ist.

Fazit

In diesem Beitrag ging es nur um meine ganz persönliche Kalkulation. Andere Anteilsinhaber mögen anders den Wert bestimmen oder außerökonomische Wertfaktoren berücksichtigen. Man sieht dennoch, die Bewertung ist zwar nicht trivial, aber eigentlich nicht besonders schwer. Beide Betrachtungsweisen berücksichtigen übrigens nicht die Anschaffungskosten für die Anteile. Damit sind also die Opportunitätskosten* für den entgangenen Ertrag einer im Risiko vergleichbaren alternativen Kapitalanlage nicht mit einberechnet (siehe dazu den Nachtrag unten). Dennoch komme ich bereits ohne Anschaffungskosten zu dem Ergebnis, dass es nicht einmal lohnt, die Anteile geschenkt zu bekommen: Der Marktwert ist für mich negativ. Das mag erstaunlich klingen, weil ja die Anteilsrechte auch Vermögensrechte an den Wohnimmobilien verbriefen. Das kann sein, ich habe das für diesen Beitrag nicht geprüft. Es bleibt aber die Tatsache, dass ich über die Wohnpunkte hinausgehende Vermögensrechte nicht realisieren realisieren kann. Über die Wohnpunkte hinausgehende Miteigentumsrechte sind daher für die betriebswirtschaftliche Bewertung irrelevant.

Vielleicht habe ich ja Glück und ein Anhänger von Hapimag oder sogar ein Vertreter der Firma liest diesen Beitrag. Die werden sicher viele weiche Gründe anführen, warum Hapimag trotzdem attraktiv ist und welche Fehler ich in meiner Betrachtung gemacht habe. Tatsächlich wird die Betrachtung noch viel komplizierter durch unterschiedliche Anteilsarten. Und genau genommen müsste man verschiedene Urlaubsdomizile zu verschiedenen Zeitpunkten vergleichen. Ich mache das hier nicht, weil allein die eine vernünftige Kalkulation erschwerende Intransparenz eine Zumutung ist, die für mich persönlich ein Grund ist, die Anteile nicht anzunehmen.

Eigentlich ist das schade, denn die Qualität der Wohnanlagen, das hört man immer wieder, soll ausgezeichnet sein. Diese Qualität nebst dem Gefühl einem exklusiven Club anzugehören, mögen den Preis für viele Anteilsinhaber rechtfertigen. Mich nerven allein, die Verrenkungen die man anstellen muss, um ein solches Geschenk wirtschaftlich bewerten zu können.

*Nachtrag zur Berechnung der Opportunitätskosten

Ich habe oben in der Berechnung die Opportunitätskosten nicht berücksichtigt, weil die Aktien ein Geschenk hätten sein sollen. Wer die Opportunitätskosten berücksichtigen will, der könnte z.B. wie folgt kalkulieren.

Für die drei Aktien würde man nach den oben genannten Daten 15.165 Euro bezahlen. Die könnte man auch anders anlegen. Die entgangenen Erträge sind damit die Opportunitätskosten. Die Frage ist, welchen Vergleichszins wählt man. Eine Bewertung mit einem niedrigen Tagesgeldzins von 2% halte ich nicht für zulässig, da man bei Tagesgeld jederzeit und ziemlich sicher an sein Geld kommt. Dies ist bei den Hapimag-Aktien offensichtlich nicht der Fall ist.

Glaubt man den oben genannten Daten, dann kann der Wertverlust vergleichsweise hoch sein, wenn es überhaupt gelingt, die Aktien zu verkaufen. Man sollte dann einen Vergleichszins wählen, der ein deutlich höheres Risiko repräsentiert. Ich habe daher in der folgenden Tabelle verschiedene Vergleichszinssätze pro Jahr mit den Opportunitätskosten (=entgangene Erträge) errechnet (2. Spalte von links). Diese könnte man dann zu dem oben berechneten Preis für eine Woche London (3. Spalte von links) dazu addieren. Dann erhält man die Gesamtkosten (rechte Spalte):

Zins Opport.kost. London Summe
5%            758,25 €     1.096,00 €     1.854,25 €
6%            909,90 €     1.096,00 €     2.005,90 €
7%        1.061,55 €     1.096,00 €     2.157,55 €
8%        1.213,20 €     1.096,00 €     2.309,20 €
9%        1.364,85 €     1.096,00 €     2.460,85 €
10%        1.516,50 €     1.096,00 €     2.612,50 €
11%        1.668,15 €     1.096,00 €     2.764,15 €
12%        1.819,80 €     1.096,00 €     2.915,80 €
13%        1.971,45 €     1.096,00 €     3.067,45 €
14%        2.123,10 €     1.096,00 €     3.219,10 €
15%        2.274,75 €     1.096,00 €     3.370,75 €
16%        2.426,40 €     1.096,00 €     3.522,40 €
17%        2.578,05 €     1.096,00 €     3.674,05 €
18%        2.729,70 €     1.096,00 €     3.825,70 €
19%        2.881,35 €     1.096,00 €     3.977,35 €
20%        3.033,00 €     1.096,00 €     4.129,00 €

Die Alternative hat dann auch nichts mehr mit Billigurlaub zu tun, wie das ein Kommentator unten festgestellt hat. Für eine Woche im „The Waldorf Hilton“ in London zahlt man laut Hotels.com (recherchiert im Februar 2013) 3.689 Euro pro Woche für vier Personen.

Lesehinweis

FAZ: Aktien kaufen und in den Urlaub fahren (6.11.13)

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