Gastbeitrag von Karl-Heinz Goedeckemeyer*
Während deutsche Immobilien im vergangenen Jahr eine Gesamtrendite von 5,1 % zeigten, konnten Büroimmobilien mit 3,6 % die rote Laterne im Performance-Ranking auch 2013 nicht loswerden. Der Deutsche Immobilien Index DIX, der in der vergangenen Woche vom Datenanbieter IPD Deutschland veröffentlicht wurde, ist der einzige Immobilien-Performance-Index in Deutschland. Die Gesamtrendite (Total Return) der einzelnen Nutzungsarten wie Büro, Handel, Wohnen setzt sich aus der Netto-Cash-Flow-Rendite und Wertänderungsrendite zusammen. Laut IPD gibt der DIX nicht nur Immobilienfachleuten wichtige Hinweise auf die Performance von Immobilien, sondern ist durch die Vergleichbarkeit mit anderen Indices, wie z.B. dem DAX, ein Parameter für die Beurteilung von Kapitalanlagen generell.
Wenngleich der DIX mit 5,1% das Ergebnis des Vorjahres von 4,4 % übertreffen konnte, trübten doch zwei Faktoren das Bild spürbar ein. Zum einen dürfte ein großer Teil der Branche sich erneut die Augen reiben und fragen, warum selbst im Boomjahr 2013 der DIX erneut eine negative Wertänderungsrendite von diesmal 0,1 % ausweist. Zum anderen erwirtschaftete die Assetklasse Büroimmobilien wegen eines Abwertungseffekts von rund 1% nur einen Total Return von 3,6 % und blieb damit erneut unterhalb der in Marktberichten ausgewiesenen Büromarktrenditen. Der Renditeausweis ist deswegen so enttäuschend weil Büros immerhin fast die Hälfte des untersuchten Bestands ausmachen. Da kann auch der Hinweis vom IPD-Geschäftsführer Daniel Piazolo, dass der DIX seit dem Jahr 2010 den Geldmarkt jedes Jahr outperformt hat nicht so recht die Gemüter zufriedenstellen, zumal der DIX in den Jahren 2004 bis 2009 schwächer abgeschnitten hat als der Geldmarkt. Auf 5- bzw.10 Jahres-Basis belief sich der annualisierte Total Return bei Büroimmobilien bei 3,2 % bzw. 2,1 % und blieb damit spürbar unter der des DIX in diesen Zeiträumen zurück. Deutlich höhere Renditen ließen sich indes mit den Nutzungsarten Wohnen, Industrie und Handel erzielen, wenngleich auch die Performance im Industriesegment durch Abwertungseffekte belastet wurde.
Total Return nach Sektoren
Quelle: IPD
Die unzureichende Performance des Büromarktes nährt erneut die Befürchtung, ob der Hype, der sich um deutsche Büroimmobilien dreht, gerechtfertigt ist. Lohnt es sich bei einer Bundesanleihenrendite von 1,6% eine deutsche Core-Büroimmobilie mit einer Verzinsung von 2% bis 3% der marktüblich erzielbaren Nettomieterträge kaufen – und wie wird der markt darauf reagieren, wenn der Renditeaufschlag von Core-Objekten gegenüber deutschen Staatsanleihen von angeblich 250 Basispunkten deutlich zusammenschrumpft? Hinzu kommt das Problem der Wiedervermietung und der Capex-Kosten, die in der Regel alle fünf Jahre anfallen. Auch Jones Lang LaSalle (JLL) hat kürzlich in einer Studie darauf hingewiesen, dass die Transaktionsentscheidungen der Anleger zusehends von den erzielbaren Returns sowie dem bereits sehr hohen Preisniveau dieser beeinflusst werden. Ferner zeige das Anlageverhalten der Investoren, dass der Immobilienmarkt sich immer noch nicht ganzheitlich aus der Krise erholt hat. Zudem lassen sich nur noch in ausgewählten Spitzenlagen ansehnliche Total Returns erwirtschaften. Laut einem Performance-Indikator von JLL, der Teilmärkte in Deutschlands Top-Metropolen analysiert, konnten Anleger im Frankfurter Bankenviertel im vergangen Jahr einen Total Return von 10,1% realisieren. Dahinter rangieren Berlin mit 9,0 %, Hamburg (7,3 %), München (7,2 %) und Düsseldorf (6,9 %).
Wenn man den DIX mit den Indizes vergleichbarer Assetklassen wie Aktien, Festverzinsliche Wertpapiere sowie den Offenen Publikumsfonds (OFIX) und Spezialfonds (SFIX) vergleicht, stellt sich heraus, dass Investoren mit Aktien und Festverzinslichen sowohl im 5- als im 10-Jahres-Zeitraum zum Teil deutlich höhere Renditen einstreichen konnten. Aber immerhin konnten Investoren mit direkt gehaltenen Bestandsobjekten in den Vergleichszeiträumen eine deutlich höhere Performance erzielen als mit Offenen Publikumsfonds oder Spezialfonds.
Karl-Heinz Goedeckemeyer ist unabhängiger Finanzanalyst (CREA) & Wirtschaftspublizist in Frankfurt/Main. Seit rund acht Jahren analysiert er börsennotierte Immobilienunternehmen sowie Immobilienmärkte insbesondere im deutschsprachigen Raum. Zuvor hat er mehrere Jahre als Aktienanalyst europäische und US-amerikanische Banken analysiert und an Publikationen und Produkten zum Kapitalmarktresearch mitgewirkt.
Kontaktdaten: Email: kgoedeckem@aol.com, Adr.: 60433 Frankfurt; Tel: 069-281510
Ich vertraue dem DIX in Bezug auf Renditeobjekte sehr. Aktien sind mir da zu riskant. Aber ist nur meine Meinung.
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