Wunschanalyse US-Bauunternehmen Centex Corp. auf dem Weg in die Pleite

by sharewise on 20. November 2008

Wunschanalyse US-Bauunternehmen Centex Corp. auf dem Weg in die Pleite

Herzlich Willkommen zur Wunschanalyse von Sharewise.com in Zusammenarbeit mit dem Heibel-Ticker.de Börsenbrief. Unsere Mitglieder haben sich diese Woche eine Analyse des US-Bauunternehmens Centex Corp. gewünscht.

Centex Corp. laut Sharewise.com:

Prognositiertes Kursziel kaufen halten verkaufen
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0 Analysten Ø kein


Centex Corp.
(WKN 859712, ISIN US1523121044, US-Kürzel CTX)

DIE SITUATION AUF DEN US-IMMOBILIENMÄRKTEN

Die US-Immobilienkrise hat sich zu einer US-Finanzkrise ausgeweitet und inzwischen droht eine Weltwirtschaftskrise. Weltweit werden Rettungspakete geschnürt, die entweder die Finanzinstitute absichern, oder die Wirtschaft fördern. Aber einen direkten Eingriff in den US-Immobilienmarkt gab es bis heute nicht.

Wenn doch die Krise im US-Immobilienmarkt begonnen hat, warum beendet man sie nicht auch genau dort?

Nun, die US-Immobilienkrise ist nicht der Ursprung der Probleme unseres Finanzsystems, sondern nur einer der Fehler in einer Folge von sehr vielen vorhergehenden Fehlern. Ich will nun nicht siebzig Jahre zurück gehen zu der Zeit, in der Fannie Mae als Behörde geschaffen wurde, um den US-Immobilienmarkt mit Liquidität zu versorgen. Die Loslösung vom Goldstandard 1971, die Niedrigzinspolitik eines Alan Greenspan bis hin zur Abschiebung der Finanzierungsrisiken in undurchschaubare Immobilienderivate spielen allesamt steigenden Immobilienpreisen in die Hände. Heute bricht dieses Kartenhaus zusammen und die Immobilienpreise fallen um bislang bis zu 30%. Volkswirte schätzen, dass weitere 10% Preisrückgang zu erwarten sind, bevor ein Boden gebildet wird.

Heute betrachten wir die Entwicklungen von einer anderen Seite aus: Noch kein einziges Bauunternehmen der USA ist pleite gegangen. Bauunternehmen planen weiterhin Neubauten, Neubaugebiete, Stadtteile mit neuen Wohnräumen, etc. Schon im ersten Semester meines VWL-Studiums habe ich gelernt, dass der Preis eine Funktion von Angebot und Nachfrage ist. Wenn das Angebot größer ist als die Nachfrage, fällt der Preis. Und zu den aktuellen Preisen ist das Angebot offensichtlich noch immer zu groß. Warum also werden weiterhin Häuser gebaut?

Im Oktober wurden in den USA „nur noch“ 800.000 neue Häuser gebaut.

Gleichzeitig wurden jedoch weniger als 500.000 Neubauten gekauft. In den Medien wird der Rückgang der Baubeginne als Tiefpunkt der Immobilienkrise verkauft: Seit 1959, seit die Daten für Baubeginne erhoben werden, wurden noch nie weniger Baubeginne gemeldet. Doch es wird verschwiegen, dass selbst diese niedrige Anzahl an Baubeginnen noch immer über der Anzahl der verkauften Neubauten liegt. Eine Stabilisierung der Immobilienpreise ist so nicht herbeizuführen.

Derzeit wird der Markt mit günstigen Krediten versorgt. Das ist die Lösung, die derzeit von den inzwischen wieder verstaatlichten Institutionen Fannie Mae und Freddie Mac angeboten werden. Das Problem dabei: Bevor jemand nicht mindestens zweimal versäumt hat, seine Monatsraten zu zahlen, darf nicht geholfen werden. Diejenigen Häuslebauer, die sich stark einschränken, um die Raten zu zahlen, profitieren nicht von den günstigeren Krediten.

Davon abgesehen ist diese Art der Hilfe eine Subventionierung des maroden Immobilienmarktes, eine Bereinigung wird somit hinaus gezögert. Interessenten an neuen Häusern werden sich zurück halten, denn sie wissen nicht, wie lange die Preise noch fallen werden.

Ein weiteres Problem ist die Art der Kreditvergabe durch Basel II: Je größer der Kreditnehmer, desto günstiger der Kredit. Bei Banken gilt: Je mehr Finanzierungen ein Kreditnehmer schon am laufen hat, desto kreditwürdiger ist er, denn er hat ja schon vielfach gezeigt, dass er regelmäßig seine Raten zahlt. Für einen privaten Häuslebauer ist es derzeit nicht so leicht, eine Finanzierung auf die Beine zu stellen.

Somit ist es für die großen Bauunternehmer wie Centex noch immer leicht, Finanzierungen für neue Bauprojekte zu bekommen. Kaufinteressenten hingegen haben es schwer, denn Banken sind inzwischen nicht mehr bereit, günstige Finanzierungen anzubieten. Der Hypothekenkreditzins ist im laufenden Jahr 2008 von 5,5% auf 6,7% angestiegen. Die kurzfristigen Zinsen hingegen, die für solche Pojektfinanzierungen zugrunde gelegt werden, sind durch die staatlichen Rettungspakete drastisch nach unten gekommen.

Na, ich will es bei diesem Überblick über den US-Immobilienmarkt belassen: Sie sollen nur sehen, dass die Immobilienkrise zwar bereits 95 Hedgefonds zur Geschäftsaufgabe zwang (deren Liquidationsverkäufe derzeit die Börsen belasten). Weiterhin sind seit 2007 bislang 304 Hypothekenbanken in den USA pleite gegangen. Und wenn ich Ihnen Namen wie Lehman Brothers, Islands Kaupthing Bank, Royal Bank of Scotland, IKB, Bayern LB, West LB, Bear Stearns, Indymac, Wachovia, Washington Mutual, etc. nenne, dann wissen Sie, dass es auch um den Bankensektor nicht gerade gut aussieht. Ganz zu schweigen von dem ehemals weltgrößten versicherer AIG, der inzwischen ebenfalls verstaatlicht ist, weil er die Immobilienderivate versicherte.

Doch namhafte Bauunternehmer fehlen auf der Liste. Stattdessen wird kräftig weitergebaut. Der Rückgang der Neubauanträge wird schon als Krise benannt, dabei wurde in den Niedrigzinsjahren 2002 bis 2005 ein Überangebot an Häusern geschaffen, die heute noch leer stehen.

CENTEX CORP. ZUCKT NOCH


3-Jahreschart von Centex Corp.

In den vergangenen drei Jahren ist der Kurs von Centex von 66 Euro auf inzwischen 6,41 Euro eingebrochen. Anlegern schwant also offensichtlich schon Böses, denn sonst hätten sie die Aktie nicht dermaßen in den Keller geprügelt.

Auch die Geschäftsentwicklung spiegelt diese Entwicklung wider: Wurden im Jahr 2005 noch 14 Mrd. USD umgesetzt, waren es 2006 nur noch 12 Mrd. USD und im Jahr 2007 brach der Umsatz schließlich auf 8 Mrd. USD ein. Aus 1,2 Mrd. USD Gewinn sind in dieser Zeit dann 2,6 Mrd. USD Verlust geworden.

Im laufenden Jahr wird der Umsatz gar nur noch auf 4 Mrd. USD taxiert. Die Verlustschätzung von 700 Mio. USD halte ich für viel zu niedrig.

Schauen wir einmal in die Bilanz und prüfen, ob sich das Unternehmen eine solche Durststrecke leisten kann: 3,4 Mrd. USD Schulden stehen 1,2 Mrd. USD Barmittel gegenüber. Der freie Cashflow beträgt 2 Mrd. USD, ist jedoch nicht nachhaltig, da er aus dem Verkauf der bereits fertig gestellten Häuser gefüttert wird.

Ups, und was sehe ich da noch: Centex möchte gerne eine Dividende auszahlen. Mit einer Dividendenrendite von 1,9% werden Aktionäre gelockt, doch ich nehmen nicht an, dass diese Dividende im nächsten Sommer tatsächlich ausgezahlt wird.

MEINE PROGNOSE FÜR CENTEX

Es mag albern klingen, aber das wirtschaftlich Beste wäre, alle leerstehenden Häuser in den USA mit einem Bulldozer platt zu machen. Dann wären die Zwangsversteigerungen vom Tisch und somit wäre die Abwärtsspirale bei den Immobilienpreisen durchbrochen. Doch ich nehme nicht an, dass diese radikale Lösung jemals eine Mehrheit findet.

Also wird sich die Immobilienkrise noch einige Zeit lang weiter hinziehen. Bush ist offensichtlich nicht gewillt, noch irgendwelche Entscheidungen zu treffen.  Sein Finanzminister Hank Paulson hat gestern verkündet, die verbleibenden 300 Mrd. USD aus dem 700 Mrd. USD Rettungspaket nicht mehr zu verwenden, sondern für die am 20. Januar 2009 antretende Obama-Regierung aufzusparen.

Centex wird also seine Häuser zu immer niedrigeren Preisen verscherbeln müssen. Gleichzeitig schwinden die Möglichkeiten des Unternehmens, neue Projekte zu starten (endlich!). Die derzeit noch komfortablen 1,2 Mrd. USD Bargeld werden bis Mitte nächsten Jahres dahinschmelzen. Die Kreditwürdigkeit wird verloren gehen und den 3,4 Mrd. USD langfristigen Schulden stehen nicht mehr ausreichend Werte (sprich: Sicherheiten) gegenüber.

Die Bauunternehmer haben lange Zeit überleben können, doch diese Zeit nähert sich dem Ende. Anders als in Deutschland werden in den USA überwiegend große Bauprojekte durch große Bauunternehmen durchgeführt. Von den größten ist noch kein einziger pleite gegangen: Lennar, Horton, Pulte, Hovnanian, Standard Pacific stehen in meinen Augen alle kurz vor dem Abgrund. Um das Angebot an Neubauten drastisch zu senken müssen einige dieser Bauunternehmen pleite gehen. Centex gehört ebenfalls zu der Liste der Wackelkandidaten.

Einzig Toll Brothers sowie KB Home haben rechtzeitig auf die Krise reagiert. Deren Schuldenlast ist vertretbar, deren Kostenapparat ist bereits kräftig ausgedünnt.

AUSWIRKUNGEN AUF DIE WIRTSCHAFT DER USA

Heute wurde der NAHB Oszillator für das Vertrauen in den US-Immobilienmarkt veröffentlicht. Werte über 50 lassen steigende Hauspreise erwarten, Werte unter 50 fallende. Mit einem Wert von 9 (ja, das ist kein Tippfehler, in Worten: Neun!) ist das Vertrauen in den Immobilienmarkt so gering wie seit der Weltwirtschaftskrise 1929 bis 1932 nicht mehr.

Schon im Sommer waren Schnäppchenjäger unterwegs, die nach günstigen Zwangsversteigerungen Ausschau hielten. Diese Schnäppchenjäger haben sich inzwischen ebenfalls die Finger verbrannt. Wer nicht mit ausreichend Eigenkapital und Geduld ausgestattet ist, der kann bei den weiter purzelnden Immobilienpreisen schnell unter Wasser geraten.

Aber solange die Bauunternehmen noch immer Häuser bauen, so dass mehr neue Häuser auf den Markt kommen, als nachgefragt werden, wird es weiter fallende Immobilienpreise geben. Weitere Insolvenzen bei Häuslebauern werden an der Tagesordnung sein, und so kommen durch die folgenden Zwangsversteigerungen weitere leerstehende Häuser auf den Markt. Wenn Sie also von der US-Immobilienkrise profitieren wollen, dann warten Sie noch ein paar Monate mit dem Kauf eines Hauses in den USA.

FAZIT

Für Centex fällt mir aus diesem Grund nichts anderes ein, als eine Shortempfehlung auszusprechen. Dies ist für Sie nur möglich, wenn Sie ein US-Depot haben. Dort steht die Aktie aktuell bei 7,46 USD. Ich würde auf eine Erholung über 10 USD zum Shorten nutzen, als Ziel würde ich eine Insolvenz innerhalb von 12 Monaten sehen.

Das Überangebot an Häusern, das in den vergangenen Jahren geschaffen wurde, wird noch zwei bis drei Jahren bestehen bleiben, bis wieder eine echte Nachfrage nach Neubauten aufkommt. So lange werden nur die wenigsten Bauunternehmen aushalten.

Über den Autor

Stephan Heibel ist Autor und Herausgeber des Heibel-Ticker Börsenbriefes, der wöchentlich kostenfrei per E-Mail verschickt wird. Darin werden die Hintergründe zu Kursbewegungen an den Finanzmärkten aufgezeigt und erklärt. Interessante Tradingideen werden daraus abgeleitet. Sie können sich unter http://www.heibel-ticker.de unverbindlich eintragen.

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Stephan Heibel

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