Crowdinvesting in Immobilien als Beispiel für Proptech

by Dirk Elsner on 25. Januar 2017

Die Fintech genannte technologische Entwicklung, die den Finanzsektor verändert, hat einige Geschwister bekommen. Dazu gehören vor allem Regtech (Recht und Regulierung),Insurtech (Versicherung) undProptech (Immobilien). Die sperrige Abkürzung Proptech steht für “Property Technology” und bezeichnet technologische Lösungen für die Immobilienbranche. Gemeint sind meist Startups, die analoge Geschäftsprozesse digitalisieren.

Gewerbe-Quadrat zählt im Segment Proptech insgesamt 111 Unternehmen und splittet den Sektor wiederum in neun Untersegmente auf. Nicht alle Themen haben dabei etwas mit Finanzierung zu tun. Insoweit ist es auch nicht korrekt, Protech als Subsegment von Fintech zu sehen. Überschneidungen gibt es aber bei den Unternehmen, die sich mit der Finanzierung von Immobilien befassen. Hier werden allein 13 Unternehmen aufgeführt.

Eines der ersten Unternehmen, die ich in diesem Segment wahrgenommen habe, ist das Hamburger Startup Exporo.de. Leider habe ich es in meiner Hamburger Zeit nicht einmal geschafft bei dem 2013 gegründeten Unternehmen vorbeizuschauen. Exporo bezeichnet sich als eine Crowdinvesting Plattform für Immobilien. Beim Crowdinvesting beschaffen sich Unternehmen über darauf spezialisierte Internehtplattformen eigenkapitalnahe Mittel von einer größeren Gruppe von Menschen (der Crowd). Dabei halten die Investoren nur in den wenigsten Fällen eine Kapitalbeteiligung im gesellschaftsrechtlichen Sinne. Hier sind zum Teil echte Beteiligungen (zT. über zwischengeschaltete Zweckgesellschaften) oder nachrangige bzw. hybride Finanzierungsformen (Mezzanine) zu finden, die im Insolvenzfall hinter den Forderungen der Fremdkapitalgläubiger zurücktreten (siehe ausführlich “Crowdsourcing und meine Definition des Crowdfundings”).

Als ich das erste Mal von Exporo hörte, fand ich das Startup deswegen interessant, weil hier Privatinvestoren mit kleinen Summen in gewerbliche Immobilienprojekte investieren können. Bis dahin hatten Privatpersonen, die das Risiko solcher Investment kennen, keinen direkten Zugang zu diesem Markt erhalten, wenn sie nur kleine Summen investieren wollten. Investments ware hier nur über offene oder geschlossene Immobilienfonds möglich. Hier überlässt man die Auswahl Profis.

Bei Durchsicht eines aktuellen Angebots von Exporo ist mir positiv aufgefallen, dass man sich hier um eine differenziertere Risikoeinordnung bemüht als bei manch anderen Crowdinvestments. Bei den meisten Crowdinvestments erhält man lediglich Warnhinweise im Kleingedruckten, dass man sein eingesetztes Kapital verlieren könne. Um mehr Differenzierungen bemüht man sich selten.

Das scheint bei Exporo anders zu sein. Das angeschaute Projekt Sephanplatz zeigt etwa eine Risikoklasse B. Leider vermisse ich konkrete Daten dazu, was Risikoklasse B genau bedeutet. Ich kann mit solchen Daten wenig anfangen, wenn ich sie nicht in Ausfallwahrscheinlichkeiten übersetzen kann, wie das traditionelle Ratingagenturen versuchen. Hier gilt das, was ich mal vor zwei Jahren in einer Kolumne geschrieben habe: Noch zu wenig Risikoinformationen der Plattformen.

Dennoch, sofern die Erfahrungsberichte echt sind, deutet die deutliche Mehrheit derjenigen, die sich auf der Plattform Kritische Anleger zu Exporo geäußert haben, auf positive Erfahrungen hin. Das betrifft auch die organisatorische Abwicklung. Die Spreu vom Weizen trennt sich bei den Crowdinvesting-Plattformen aber erst, wenn der Darlehensnehmer in Zahlungsschwierigkeiten kommt.

Im Crowdinvest-Erfolgsmonitor von Crowdfunding (S. 3) werden für den Zeitraum 2011 bis August 2016 über alle Plattformen für das Investment-Segment Immobilien 49 Investment-Runden über insgesamt 46,9 Mio. Euro zusammengerechnet. Bisher hat es keine Ausfälle gegeben, die durchschnittliche Rendite betrug 5,9% p.a. Anlegern muss aber klar sein, dass sie hier in unbesicherte Nachrangdarlehen (subordinated loans) investieren, die erst bedient werden, wenn bevorrechtigte Gläubiger komplett ihr Geld erhalten haben. Im Gegenzug ist die Verzinsung für solche Darlehen höher als für besicherte Darlehen.

Nach meinen eigenen Erfahrungen mit Crowdinvesting in Startups, scheint mir das Risiko-Level bei Crowdinvestings in solche Immobilienprojekte geringer zu sein. Risikolos ist es natürlich nicht. Dafür hat man durch die kleinen Mindestanlagebeträge die Möglichkeit, seinen Einsatz besser zu streuen. Wer sich an diese Anlageklasse wagt, sollte sich in jedem Fall gründlich informieren, Erfahrungsberichte hinterfragen

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