Hotelmärkte Südeuropas zeigen deutliche Signale einer Erholung

by Karl-Heinz Goedeckemeyer on 24. April 2017

Die Hotelmärkte in Europa profitierten auch im vergangenen Jahr von der konjunkturellen Erholung auf dem Kontinent und der weltweit gestiegenen Reisetätigkeit. Dabei erwiesen sich vor allem die steigende Popularität der Mittelmeer-Destinationen, die zunehmende Bedeutung Europas für Geschäftsreisende und der Tourismus aus den USA und Asien als die Wachstumsmotoren für den europäischen Hotelmarkt. Gemäß unseren Recherchen liegt in diesen Destinationen auch das höchste Markt- bzw. Wachstumspotenzial. Ziel der Studie ist es, neben der aktuellen Marktentwicklung in Südeuropa, die Potenziale aber auch Herausforderungen in einigen Märkten zu beleuchten. Im Mittelpunkt der Betrachtung stehen die aktuellen Entwicklungen und Trends auf dem südeuropäischen Hotelmarkt.

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Infolge der gestiegenen Nachfrage sind auch die Investitionen in europäische Hotelimmobilien nach einer Analyse von CBRE im Gesamtjahr 2016 auf 20,4 Mrd. Euro gestiegen und verzeichneten damit das zweitgrößte jährliche Transaktionsvolumen für den europäischen Hotelsektor. Neben Deutschland, UK war Spanien der drittgrößte Markt bei Hoteltransaktionen mit einem Anteil von 14%. Generell konnte im abgelaufenen Jahr auch eine deutliche Verschiebung bei der Herkunft der Investoren in Europa festgestellt werden. Während inländische Investitionen zunahmen und im Gesamtjahr zwölf Prozent der Hoteldeals ausmachten, wurden die Aktivitäten innerhalb der Region EMEA auch von Investoren aus Norwegen und Frankreich getätigt. Auch viele Private Equity-Investoren, beflügelt von der Erkenntnis, dass sich mit Hotelinvestments ansehnliche Renditen verdienen lassen, sind in 2016 als Käufergruppe aufgetreten. Dagegen zeigten sich Anleger aus Ostasien und Süd-Ostasien, die 2015 noch die Käufe von Hotelportfolios dominierten weniger aktiv, ebenso wie die überwiegend opportunistischen Fonds der USA.

Entwicklungen auf dem europäischen Hotelmarkt in 2016

Vor dem Hintergrund der gestiegenen Besucherzahlen in Europa erhöhte sich gemäß dem Datenanbieter STR die durchschnittliche Auslastung der Hotels per Dezember 2016 um 4,5% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der durchschnittliche Zimmerpreis (Average Daily Rate/ADR) kletterte um 4% auf 107 Euro, während die durchschnittlichen Erlöse je verfügbarem Zimmer (Revenue per available room/RevPAR) um mehr als 8% auf 65 Euro zulegten. Damit näherte sich der Markt weiter seinen Höchstständen von vor der Finanzkrise an. In Südeuropa hingegen erhöhte sich die Auslastung um 3% auf 68%, der durchschnittliche Zimmerpreis um 4% auf knapp 102 Euro sowie die durchschnittlichen Erlöse pro Zimmer um mehr als 8% auf 54 Euro. Noch deutlicher als auf dem spanischen Festland sind die Zimmererlöse auf den Balearen mit 11% auf 84 Euro bzw. Kanarischen Inseln mit 14% auf 95 Euro gestiegen.

Im abgelaufenen Jahr hat sich auch die Konzentration unter den Top-Hotelketten weiter beschleunigt. Der weltweit größte Deal war die Übernahme von Mariott durch Starwood. Diese ist mit insgesamt 5.500 Hotels nunmehr die größte Hotelgruppe der Welt. Daneben übernahm Europas größter Hotelkonzern Accor die Fairmont Raffles Hotels und kommt dadurch weltweit auf 4.000 Hotels. Zum Jahresultimo hat sich die chinesische HNA Gruppe mit 51% an Carlson Hotels beteiligt, zu der auch die Rezidor-Gruppe zählt.

Spanien: Vom Tourismusboom profitieren nicht nur die Metropolen

 

Vor allen Spanien und Portugal haben von ihrem Image als sicheres Ziel im Vergleich zu anderen mediterranen Destinationen profitiert. Bereits während der Finanzkrise erwies sich der Tourismus in beiden Ländern als widerstandsfähig. Hinzu kommt, dass die Volkswirtschaften in einzelnen Ländern in der Peripherie stärker wachsen als Kerneuropa. So dürften die verfügbaren Einkommen in der Peripherie im letzten Jahr um rund 2% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sein, wovon auch der Tourismus in diesem Jahr profitieren sollte. Eine stärkere Wirtschaftsbelebung könnte sich auch positiv auf die Geschäftsreisetätigkeit auswirken. Als Folge daraus sollten die Ausgaben für Übernachtungskosten in den Hotels weiter steigen. Neben den Metropolen Madrid und Barcelona zeigten auch Städte wie Valencia, Sevilla, San Sebastian, Malaga und Bilbao deutliche Zeichen einer Erholung. Diese positive Entwicklung ist auf eine Verbesserung der Binnennachfrage und des wachsenden Tourismus zurückzuführen. Während Barcelona auf internationaler Ebene bereits eine etablierte Destination ist hat auch Madrid sich durch seine rapide positive Entwicklung in den letzten zwei Jahren zu einer gefragten Destination unter den europäischen Hauptstädten entwickelt. Darüber hinaus zeigten Städte wie Malaga und San Sebastian, wie wichtig – neben der Verbesserung der Infrastruktur – entsprechendes Tourismusmarketing ist, um die Hotelindustrie zu stärken und zu erweitern.

Barcelona könnte sich abkühlen und von Madrid überholt werden

 

Da in Barcelona nach aktuellen Informationen weitere acht Hotels mit insgesamt 540 Zimmern in Barcelona hinzukommen sollen, stellt sich die Frage, ob mit Blick auf die Unabhängigkeitsbestrebungen in Katalonien – demnach will sich die Region bis Mitte 2017 von Spanien abspalten – sowie der Tatsache, dass die Stadtverwaltung den boomenden Tourismus abbremsen will – die Sättigungsgrenze bald erreicht sein könnte. Hinzu kommt, dass Airbnb nach einer PWC-Analyse bereits rund 18.000 Wohnungen für Übernachtungen auf Ihrer Plattform anbietet. Ohnehin hat die seit Juni 2015 amtierende Bürgermeisterin Ana Colau ein Moratorium für die Neuzulassung von Hotels und anderen Unterkünften erlassen. Daraufhin wurden einzelne Projekte wie das Hyatt ausgesetzt.
Aufgrund der Reglementierungen und der politischen Unsicherheiten in der Hauptstadt Kataloniens dürfte sich die Investmenttätigkeit eher auf Madrid und Sevilla verlagern. Wenngleich das Hotelangebot in Madrid zuletzt insgesamt rückläufig war, dürfte sich die Investmenttätigkeit stärker auf das 4-Sterne- und Luxussegment verlagern. Bereits in 2016 hat sich das Angebot in diesem Bereich um 12% erhöht. Bis 2019 wird mit den Eröffnungen des Four Seasons und Edificio Espana gerechnet. Im Januar 2017 wurde das Designhotel Barceló Torre de Madrid eröffnet. Bisher lag Madrid gemessen am RevPAR-Wachstum spürbar unter Barcelona, dieser Trend könnte sich bis 2019 drehen.

Portugals Hotels mit starker RevPAR-Steigerung

 

Wie auch in Spanien konnte der portugiesische Hotelmarkt in den letzten Jahren ein starkes Nachfragewachstum verzeichnen. Nicht zuletzt aufgrund der Instabilität konkurrierender Märkte hat sich Portugal währenddessen als eine der bedeutendsten Destinationen im europäischen Hotelmarkt positioniert. Mit dazu beigetragen hat auch das gesteigerte Interesse großer Airlines, sich auf den Flughäfen Lissabon und Porto zu etablieren. Auch die im Vergleich mit anderen bedeutenden Destinationen Westeuropas relativ günstigen Zimmerraten haben dem portugiesischen Hotelmarkt zu seinem Aufschwung verholfen. Dabei verzeichnete insbesondere die Hauptstadt Porto wegen des steigenden Tourismus einen starken Aufwärtstrend. Seit rund zwei Jahren registrieren die Hotels eine erhebliche RevPAR-Steigerung. Innerhalb der nächsten drei Jahre sollen in Porto etwa 20 Hotels mit 1.100 Zimmern auf dem Markt kommen. In Lissabon wird für das laufende Jahr mit 13 neuen Hotels bzw. etwa 1.000 Zimmern gerechnet.

Europaweit mehr als tausend Hotels in der Pipeline

 

Gemäß dem Datenanbieter STR wird in Europa in den kommenden Jahren mehr als 1.000 neue Hotels mit rund 155.000 Zimmer auf dem Markt kommen. Damit sind alle Projekte gemeint, die bereits unter Vertrag stehen, darunter Hotels im Bau und in der Planungsphase. Während in Deutschland rund 600 Hotels mit knapp 88.000 Zimmern entstehen werden, sind in Spanien 73 Hotels mit 14.900 Zimmern, Italien 65 Projekte mit 9.600 Zimmern und Griechenland (Athen) mit 538 Zimmern geplant. Per Ende Dezember sollen sich in Europa über 68.777 Zimmer/442 Projekten im Bau befinden. Basierend auf der Anzahl der Zimmer, ein Anstieg von 13% im Vergleich zum Vorjahresmonat. Auf das obere Midscale-Segment soll der größte Teil der projektierten bzw. im Bau befindlichen Zimmer entfallen: 42.332 Zimmer unter Vertrag und 16.981 Zimmer in der Planungsphase. Im oberen Marktsegment sollen 15.580 Zimmer auf dem Markt kommen, ein Anstieg um 20% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Zu den Hotels, die die größte Pipeline aufweisen zählen Hampton by Hilton mit 42, Express by Holiday Inn mit 34 und Hilton Garden Inn mit 26 Projekten.
Während sich die Transaktionsvolumen vor dem Hintergrund der projektierten Investitionen weiter erhöhen könnten, könnte sich zugleich der Druck auf die Hotels verstärken, mehr Einnahmen zu generieren. Die Konsequenz aus dem höheren Angebotswachstum spiegelt sich bereits in der sinkenden Profitabilität vieler Hotels in London und Wien wider. Abgesehen von Mailand wo die Performance nach der Expo 2015 gesunken ist, konnten die Hotelmärkte in vielen Regionen Europas, darunter auch in Südeuropa, ihre Profitabilität deutlich verbessern.

Brexit könnte spanische Hotelmärkte nach 2018 beeinflussen

 

Vier Monate nach dem britischen Referendum zeigen Befragungen von Christie & Co unter Hotelbetreibern und Reiseveranstaltern in den spanischen Haupturlaubszielen (wozu auch die Kanaren und Balearen zählen) dass noch große Unsicherheit über die potentiellen Folgen des Brexits für den spanischen Hotelmarkt herrscht. Zwar sind derzeit keine erheblichen Auswirkungen des Brexit-Votums auf das Reiseverhalten britischer Touristen auf dem spanischen Hotelmarkt zu beobachten. Mögliche Negativfolgen könnten jedoch in im Jahr 2018 spürbar würden. Dabei könnte auch der Kursrückgang des britischen Pfundes gegenüber dem Euro und die Auswirkungen dieses Wertverlusts auf
das Urlaubsbudget britischer Touristen werden eine Rolle spielen. So könnte die Abwertung des britischen Pfundes sowie die erhöhte Wettbewerbsfähigkeit anderer Destinationen im Mittelmeerraum den Zustrom britischer Touristen in Spanien und Portugal schmälern. Da Großbritannien der wichtigste Quellmarkt für Spanien ist, bleibt abzuwarten, ob es den Hotels gelingt, durch erhöhte Werbungsausgaben in anderen Quellenmärkten, mögliche Erlösausfälle britischer Touristen zu kompensieren.

Welche Destinationen bieten sich für Investments an: Madrid und Hotelresorts an den spanischen Küsten

 

Für Investments bieten sich in erster Linie Madrid und spanischen Resorts an den Küsten an wozu auch die Balearen und die kanarischen Inseln – hier vor allem Teneriffa und Gran Canaria – zählen. Der Madrider Hotelmarkt dürfte aufgrund der hohen Popularität sowohl bei Touristen als auch bei Geschäftsleuten die gute Performance im laufenden Jahr fortsetzen. Diese starke Dynamik spiegelt sich auch in der Zahl der neuen Hotelprojekte und Transaktionen im letzten Jahr deutlich wider. Die Attraktivität der spanischen Hauptstadt speist sich aus dem Flughafen, nach dem Passagieraufkommen der sechstgrößte Europas, sowie der Bedeutung als Business und Eventcenter (weltweit Nr. 5 gemäß dem ICCA Ranking (International Congress and Conference Association). Die spanischen Resorts hingegen dürften auch in den kommenden Jahren von den steigenden Touristenströmen vorwiegend aus UK, Deutschland und Skandinavien profitieren. Viele Resorts generieren auch ein höheres RevPAR als jene auf dem spanischen Festland. Als Alternative zu direkten Investments bieten sich auch Engagements in auf Hotels spezialisierten REITs sowie börsennotierten Hotelbetreibern an. Daneben sind wir auch für den portugiesischen Hotelmarkt gestimmt. Für attraktiv halten wir Lissabon sowie die Urlaubsregionen Algarve und Alentejo, wobei Lissabon und die Hotels an der Algarve im Schnitt den höchsten Zimmererlös erzielen. Ähnlich wie in Madrid ist auch in Lissabon das Angebot an 4- und 5-Sterne-Hotels in den letzten Jahren gestiegen und dürfte auch weiter steigen, was sich in höheren Zimmerraten widerspiegeln sollte. Die Hotels an der Algarve dürften indes vorrangig vom Ausbau des Flughafens von Faro profitieren, der im Jahresverlauf 2017 abgeschlossen sein dürfte.

Dieser Beitrag ist ein Auszug aus einer Studie der Beratungsgesellschaft Long-Term Investing Research AG. Interessenten können diese Studie auf der Webseite abrufen. Der Autor steht für Fragen zu den einzelnen Hotelmärkten in Südeuropa zur Verfügung

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