Offene Immobilienfonds: Beginnt jetzt ein neuer Run?

by Dirk Elsner on 31. Oktober 2008

Kein Investment eines Immobilienfonds

Kein Investment eines Immobilienfonds

An die offenen Immobilienfonds habe ich mehrfach in den vergangenen Wochen gedacht. Sie gehörten zu den wenigen Assetklassen, die bisher von den Auswirkungen der Finanzkrise verschont geblieben sind. Nun hat offensichtlich auch hier der „Run“ eingesetzt. Und das ist problematisch.

Für die Inhaber von Immobilienfonds kann es nämlich durchaus rational sein, die Rückgabe ausgerechnet jetzt zu betreiben, wenn sie lesen, dass die Krise die Immobilienfonds erfasst. Nur die Anleger, die als erstes kommen und die Anteile zurückgeben, profitieren von dem Liquiditätspolster, dass offene Immobilienfonds halten müssen.

Wird der Liquiditätsabfluss zu hoch, dann müssen die Fonds Immobilien verkaufen, um die Fondsanteile zurückzahlen zu können. Ihre Kassenbestände dürfen nämlich die gesetzlich vorgeschriebene Marke von fünf Prozent nicht unterschreiten. Ein Verkauf unter Druck dürfte aber nur zu Preisen möglich sein, die unter den Wertansätzen der Fonds liegen. Diese reduziert den Preis der Fondsanteile.

Die offenen Immobilienfonds haben im Prinzip zwei große Probleme.

  1. Sie finanzieren sich bilanziell kurzfristig, weil sie in ihren Bedingungen die tägliche Rücknahme von Anteilen garantieren.
  2. Die Bewertung des Immobilienvermögen erfolgt nicht täglich zu Marktwerten, so dass der Anteilspreis nicht dem Wert des Fondsvemögens entsprechen muss.

Aus diesem Grund ist es nachvollziehbar, wenn solche Fonds von der Ausnahmeregel Gebrauch machen und die Rücknahme von Fondsanteilen einstellen, wie es jetzt zu beobachten ist. Letztlich dient diese Maßnahme aber dem Schutz aller Anteilseigner. Andernfalls würden die Fondsinhaber geschädigt werden, die ihre Anteile zuletzt zurückgeben.

Im Dezember 2005 hat die Deutsche Bank von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, ihren offenen Immobilienfonds Grundbesitz-Invest vorübergehend zu schließen. Die Deutsche Bank hatte den Fonds Mitte Dezember geschlossen, nachdem Anleger reihenweise ihre Mittel abgezogen hatten. Zuvor hatte Deutschlands größtes Geldhaus erklärt, der Fonds stehe möglicherweise vor Wertberichtigungen, weshalb auch der Verkauf von Anteilsscheinen gestoppt wurde. Die Schließung eines offenen Immobilienfonds war in Deutschland über mehr als 40 Jahre hinweg ein Tabu.

In diesem Folgebeitrag schreibe ich, wann und unter welchen Voraussetzungen für einen Immobilienfonds die Rücknahme ausgesetzt werden kann.

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