Offene Immobilienfonds: Weitere Aussetzung der Rücknahme?

by Dirk Elsner on 23. Januar 2009

The Wall

Kommt sie in diese Immobilie? (Foto flickr/spoon)

Bei vielen offenen Immobilienfonds sitzen die Anleger weiterhin vor geschlossenen Konten. Das Handelsblatt meldet: Die Anleger offener Immobilienfonds sitzen weiter auf ihren Anteilen. Einzelne Anbieter haben die Schließung ihrer Fonds in den vergangenen Tagen bereits ausgedehnt, Branchenriesen wie SEB, Kanam wollen nicht sagen, wann sie den Anteilshandel wieder freigeben. Die Axa verkündet derweil, sie bediene weiterhin keine Rückgaben, auch nach dem 28. Januar 2009 würden Verkaufsaufträge nicht ausgeführt.

Viele Anleger sind in Sorge gepackt, was mit ihren bisher vergleichsweise wertbeständigen offenen Immobilienfondsanteilen passiert, wenn sich die Rücknahme der Anteile verzögert. Verschiedene Medienmeldungen haben hier viele Anleger verunsichert. Allerdings: Zum Schutz der Anleger hilft den Fondsgesellschaften im Prinzip nur die vorübergehende Schließung von Fonds.

Dass eine Schließung möglich ist, zeigt der Blick in das Kleingedruckte. Der hilft, zu verstehen, wann und unter welchen Voraussetzungen ein offener Immobilienfonds die Rücknahme der Anteil aussetzen darf. So heißt es z.B. im Verkaufsprospekt eines bekannten großen Immobilienfonds:

„Die Gesellschaft kann die Rücknahme der Anteile zeitweilig aussetzen, sofern außergewöhnliche Umstände vorliegen, die eine Aussetzung unter Berücksichtigung der Interessen der Anleger erforderlich erscheinen lassen“

Es wird dabei auch definiert, was außergewöhnliche Umstände sind:

Außergewöhnliche Umstände liegen insbesondere vor, wenn

  • eine Börse, an der ein wesentlicher Teil der Wertpapiere des Sondervermögens gehandelt wird (außer an gewöhnlichen Wochenenden und Feiertagen), geschlossen oder der Handel eingeschränkt oder ausgesetzt ist,
  • über Vermögensgegenstände nicht verfügt werden kann,
  • die Gegenwerte bei Verkäufen nicht zu transferieren sind,
  • es nicht möglich ist, den Anteilwert ordnungsgemäß zu ermitteln, oder
  • wesentliche Vermögensgegenstände nicht bewertet werden können.

Klausel bei umfangreichen Rückgaben

In der aktuellen Situation ist fraglich, ob einer dieser Gründe vorliegt. Es gibt aber noch eine weitere Formulierung, die auf die aktuelle Situation anwendbar ist:

„Da die eingezahlten Gelder entsprechend den Anlagegrundsätzen überwiegend in Immobilien angelegt sind, bleibt der Gesellschaft daneben vorbehalten, die Rücknahme der Anteile befristet zu verweigern, wenn bei umfangreichem Rücknahmeverlangen die Bankguthaben und der Erlös aus dem Verkauf der Wertpapiere, Geldmarktinstrumente und Investmentanteile zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht mehr ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen. Der Gesellschaft bleibt es vorbehalten, die Anteile erst dann zu dem jeweils gültigen Rücknahmepreis zurück zu nehmen, nachdem sie unverzüglich, jedoch unter Wahrung der Interessen der Anleger, entsprechende Vermögenswerte veräußert hat. Die Frist für die Verweigerung der Rücknahme von Anteilen beträgt drei Monate.

Rechte und Pflichten der Fondsgesellschaft

Im Klartext bedeutet dies, die Gesellschaft darf in einer Run-Situation die Rückgabe verweigern, wenn ihre liquiden Mittel nicht ausreichen.  Sie hat aber auch Pflichten. Sie muss nämlich versuchen, Vermögenswerte zu veräußern. Dabei hat sie aber die Interessen der Anleger zu wahren. Was dies konkret bedeutet wird bewusst offen gelassen. Im Zweifel bedeutet dies aber, sie möchte Notverkäufe vermeiden, damit die Immobilien nicht unter ihrem bisherigen Wertansatz veräußert werden.

Die Gesellschaft hat in diesem Fall eine Frist von drei Monaten, um die Liquiditätssituation zu verbessern. Für den freien Verkauf von Immobilien ist dies dennoch ein vergleichsweise kurzer Zeitraum, zumal die Marktsituation auch für Immobilien aktuell nicht optimal ist.

Fragen Sie Ihre Bank oder die Fondsgesellschaft

Da ich keine Möglichkeit habe, die Verkaufsbedingungen verschiedener Fondsgesellschaften hier zu vergleichen, ist es ratsam, zunächst in das Kleingedruckte der eigenen Fonds zu schauen oder sich an die depotführende Bank oder direkt an die Fondsgesellschaft zu wenden.

Wesentlich vernünftiger wäre es, die Anleger würden auf die Rückgabe ihrer Anteile verzichten. Ein einzelner Anleger wird dies aber nun dann tun, wenn er sicher sein kann, dass auch andere Anteilsinhaber auf die Rückgabe verzichten. Dazu braucht es aber starker öffentlicher Signale von den Fondsgesellschaften. Wie die aussehen könnten, wird derzeit wohl intensiv diskutiert werden. Im Zweifel bleibt ihnen bis zur Stabilisierung der Situation nur die vorübergehende Schließung.

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