Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland

Gastbeitrag von Karl-Heinz Goedeckemeyer*

Nach einer Phase der Stagnation steigen die realen Wohnimmobilienpreise in Deutschland seit fünf Jahren kontinuierlich an. Vor dem Hintergrund des günstigen Zinsniveaus, der allgemeinen Verunsicherung seit dem Ausbruch der Finanzkrise, der zunehmenden Inflationsangst sowie der Mangel an Anlagealternativen ist diese Anlageklasse zusehends in den Fokus institutioneller Investoren gerückt. In diesem Beitrag soll herauskristalli­siert werden, warum der lange Zeit vernachlässigte Markt für Wohnimmobilien für Kapitalanleger attraktiv ist, welche Entwicklungen Regionen und Teilmärkte durchlaufen sind und ob die in die Warnungen vor einer Im­mo­bilienblase gerechtfertigt sind.

Wenn man sich die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in einem längeren Zeitraum betrachtet, fällt auf, dass es in Deutschland seit 1970 insgesamt vier Perioden mit starken Anstiegen gegeben hat, was der unten­stehenden Grafik zu entnehmen ist. Die Preisentwicklung vollzog sich immer in Situationen in denen sich ent­weder die Einkommens- und Inflationserwartungen oder die Finanzierungsbedingungen verän­derten.

Während der ersten Wachstumsphase Anfang der 1970er Jahre na­hezu Vollbeschäftigung herrschte, fiel der deutliche Anstieg im Zeit­raum 1976 bis 1981 in die Zeit der Ölkrise. In dieser Phase, die durch einen deutlichen Anstieg der Inflationsrate um rund 5% pro Jahr ge­kennzeichnet war, erhöh­ten sich die realen Immobilienpreise um etwa 3% pro Jahr, heißt es in einer Studie der db Research. Die dritte Boomphase (1989 und 1994) begann in den Jahren nach der Wie­dervereinigung. Bedingt durch attraktive Abschrei­bungsbedingungen, die zu massiven Investitionen in ostdeutsche Wohn­immobilien führte, kletterten die Preise um jährlich 2,6 %. Die vierte Wachs­tums­phase begann nach dem Ausbruch der Finanzkrise und dem damit ein­her­gehenden globalen Konjunktureinbruch im ersten Quartal 2008. Viele Faktoren wie z. B. das stabile Konjunkturumfeld und das Interesse privater und institutioneller Investoren sprechen dafür, dass diese Phase, die von einem deutlich niedrigeren Niveau gestartet ist als die vorherigen Boomphasen, länger anhalten wird.

Wenn man die Entwicklung der Wohnungsmieten in Deutschland in den vergangenen 20 Jahren betrachtet, stellt sich sogar heraus, dass diese zwar nominal um 9,4 % auf 5,51 Euro pro Quadratmeter gestiegen sind, real – also unter Berücksichtigung der Inflation – sind sie aber um 22,8 % zurückgegangen, heißt es in einer Analyse der Neuvertragsmieten durch den Immobilienverband IVD und das CRES Center for Real Estate Stu­dies der Steinbeis-Hochschule Berlin. Insofern kann nicht verwundern, dass der Preisanstieg bei deutschen Wohnim­mobilien deutlich weniger stark ausgefallen ist als in vielen OECD-Ländern, wo sich zwischen 1970 und 2012 die Preise im Median pro Jahr circa 8% – und in Irland und Spanien sogar um 20 % bzw. 11 % p.a. – erhöhten. Diese exorbitanten Preissprünge haben auch zu erheblichen Verwerfungen insbesondere auf den Immobilienmärkte­n in den USA (1993-2006), Spanien (1996-2007) und Irland (1994-2007) geführt.

Treiber des Marktes – sich herauskristallisierende Trends

Die Gründe, warum Mietpreise weiter steigen sollten, sind vielfältig: Während im Neubau der seit Jahren er­wartete Boom weiterhin noch nicht angekommen ist, bleibt die Nachfrage auf einem hohen Niveau konstant. Da auch das Leerstandsniveau trotz steigender Tendenz niedrig bleibt, begünstigt das knappe Angebot die Mietsteigerungserwartungen. Dagegen haben die Bestandsmieten bislang nur wenig angezogen. Da aber auch im Bestand das Angebot nicht die Nachfrage deckt, und der Leerstand auf einem niedrigen Level verharren sollte, dürfte der wachsende Nachfrageüberschuss auch das Preisniveau bei Bestandswohnungen heben. Ein ähnlicher Trend zeichnet sich bei den Eigentumswohnungen sowohl im Neubau als auch im Bestand ab: Weil im Neubau das Angebot an Eigentumswohnungen unter dem Bedarf wächst, das hohes Preisniveau stabil bleiben dürfte und Leerstand faktisch kaum vorhanden ist, werden die Preise weiter steigen. Da auch bei den im Bestand befindlichen ETW das Angebot knapp bleiben dürfte und der Leerstand weiterhin auf sehr niedri­gem Niveau verharrt, dürften die Kaufpreise weiter zulegen.

Divergierende Entwicklung bei den Hauspreisen in 2012 und H1 2013

Wenngleich diese Vergleichszahlen den Eindruck vermit­teln, dass der deutsche Wohnimmobilienmarkt von einer Preis­blase weit entfernt ist, deuten doch ei­nige Entwicklungen darauf hin, dass sich die Preise ins­beson­dere in den Metro­polen in den vergangenen Jahren rasant entwickelt haben. Herunter­gebro­chen auf die einzelnen Segmente des deut­schen Wohnimmo­bilienmarktes ist zwar auf dem ersten Blick festzustel­len, dass sich im Schnitt die Preise für Eigentums­wohnungen (ETW) und Mehrfamilienhäuser eher mo­derat gestiegen sind. Laut dem Verband deutscher Pfand­briefban­ken (vdp) erhöhten sich im Jahr 2012 die Preise für Eigen­tums­wohnungen im Jahresver­gleich um 5,8 %, wäh­rend sich die Preise für Ein- und Zweifa­milienhäuser, wel­che im Jahresvergleich um 2,6 % zulegten, schwächer entwickelt haben. Insgesamt kletter­ten die Preise im Ver­gleich zu 2011 um 4,0 %. Auch wenn man die Daten des von Europace ermittelten Haus­preis-Index EPX, der auf tat­sächlichen Immo­bi­lien­finanzierungstransaktions­daten beruht, heranzieht, ist fest­zustellen, dass die Preise für Eigentums­woh­nungen (+7,14 % yoy) sich am stärksten verteuerten und damit die Preissteigerungen von Be­stands- (+6,95 %) und Neubauhäusern (+4,71 %) übertrafen, was der nebenstehen­den Grafik zu entneh­men ist.

In den Ballungszentren steigen die Preise auf bedenkliche Niveaus

Auf dem zweiten Blick jedoch ist kaum zu übersehen, dass sich bei den Preisen für ETW in Top-Metropolen wie München, Hamburg und Berlin zumindest eine leichte Blasenbildung abzeichnet. Angeführt von Düssel­dorf, Leipzig, München und Köln stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in 2012 gegenüber dem Vorjahr um über 13 %. In Stuttgart und Berlin erhöhten sich die Angebotspreise um 9 bzw. 11 %, in Frankfurt und Hamburg um 8 %. Dieser Preisauftrieb setzte sich auch im ersten Halbjahr 2013 fort, wo die Kaufpreise für ETW in Düsseldorf und München um 19 % bzw. 14 % zulegten. Während München sich bei Eigen­tums­woh­nungen im Median der 5.000 Euro-Marke (4.830 Euro/m²) nähert, erzielte Düsseldorf mit 2.580 Euro/m² einen neuen Höchststand. Dazwischen rangiert Frankfurt. Trotz sichtbarer Anstrengungen der Stadt Frank­furt, den Wohnungsbau zu fördern stiegen die Preise in der ersten Jahreshälfte die Preise um 8,1 % auf 3.170 Euro/m². Insgesamt ist festzustellen, dass in München, Hamburg und Berlin die Eigentumswohnungs­preise im Fün­f­jahresvergleich um rund 39 %, 37 % bzw. 30 % gestiegen sind.

Mietentwicklung 1. Halbjahr 2013 – Dynamik hat wieder zugenommen

Nach einer eher moderaten Entwicklung in der zweiten Jahreshälfte des abgelaufenen Jahres sind die Miet- und Kaufpreise an den deutschen Wohnungsmärkten im ersten Halbjahr dieses Jahres wieder angezogen. Laut einer Studie von Jones Lang LaSalle verteuerten sich die Preise auf Jahressicht in Berlin und München um 8 % bis 10 %. Etwas weniger dynamisch entwickelten sich die Mieten in Stuttgart, Köln und Leipzig, die um 5 % bis 7 % zulegten, während in Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf ein Wachstum von 2 % bzw. 4 % registriert wurde. Weiter im Fokus insbesondere ausländischer Investoren steht Berlin. Hier scheinen sich die Aufwer­tungsprozesse nunmehr auf fast alle Lagen innerhalb der Stadtgrenzen zu erstrecken. Selbst günstige Stadt­teile wie Marzahn erfahren inzwischen einen teilweise deutlichen Mietpreisanstieg. Investoren, die in Berlin Investments beabsichtigen, sollten bedenken, dass es in Berlin eine enorme Mietpreisspanne gibt. Während der Berliner Mietmarkt weiter vor Kraft strotzt, scheint in Hamburg aus Mangel an günstigen Alternativen die Aufschwungphase (zunächst) vorbei zu sein.

Wie der unten stehenden Tabelle zu ent­nehmen ist, sind in der Fünfjahres-Betrach­tung die Mieten laut dem F+B-Wohnin­dex mit rund 19 % in Berlin und Ham­burg (Stand: 1Q 2013) am deutlichsten gestiegen.

Auch bei der Entwicklung der Vergleichsmieten ist festzuhalten, dass die Preise vor allem in den prosperieren­den Ballungsräumen deutlicher angestiegen sind, als in Regionen mit geringerer Wirtschaftskraft. Während im vergangenen Jahr die Durchschnittsmiete in Deutschland bei 6,13 Euro je m² lag, belief sich die Miete in den Top-Metropolen (mit Ausnahme von Berlin) oberhalb von 9 Euro pro m². Mit Blick auf die einzelnen Teil­märkte des Hauspreisindex EPX ist festzustellen, dass der Gesamtindex vor allem durch den Preisanstieg bei Eigentumswohnungen getrieben wird. Während die Kaufpreise für Eigentumswohnungen noch weiter anstei­gen dürften, geht Europace davon aus, dass sich der Preisanstieg bei den Häusern verlangsamen wird. Im Ver­gleich dazu scheinen sich die Angebotsmieten in einigen Großstädten zurückzubilden. Gemäß dem Immo­bi­lienindex von Immobilienscout24 (IMX) sind die Angebotsmieten in Hamburg (-0,9%), München (-0,5 %), Frank­furt und Köln (jeweils -0,2%) wie schon im Vormonat im August weiter gesunken. Lediglich in Berlin seien die durchschnittlichen Mieten aufgrund des noch vergleichsweise moderaten Preisniveaus weiter ge­stiege­n (+0,5%).

Mietpreisbremse bezieht sich nur auf Wiedervermietung – nicht auf Erstvermietung

Wegen der zum Teil rasanten Mietanstiege in einigen deutschen Großstädten wird in der Politik diskutiert, die Mieten stärker gesetzlich zu regulieren. Neben der SPD wirbt auch die CDU in ihrem Wahlprogramm für eine Begrenzung der Wiedervermietungsmieten (Mietpreisbremse). Während die CDU den Bundesländern erlau­ben will, Mieterhöhungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietung auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken – derzeit beträgt diese Kappungsgrenze 20 % und sinkt binnen drei Jahren auf 15 % – schlägt die SPD vor, die Wiedervermietungsmieten bundesweit auf 10 % ober­halb der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen. Davon sind die Erst- bzw. Neuvertragsmieten ausgenom­men. Darüber hinaus will die SPD auch die Maklergebühren neu regeln. Festzuhalten ist, dass die Mietpreis­bremse in einigen Bundesländern wie Bayern, Berlin und Hamburg bereits zum 1. Mai 2013 mit dem neuen Mietrecht in Kraft getreten ist. Allerdings gilt dieses Gesetz nur für Bestandsmietverträge und demnach nicht für Neuvermietungen. Während Bestandsmieten nach dem bisherigen Kenntnisstand nur noch um 15 % in­nerhalb von drei Jahren steigen dürfen, sind bei Neuvermietungen weiterhin Aufschläge von zum Teil bis zu 30 % möglich. Da beide Parteien keine Deckelung bei den Neuvertragsmieten anstreben, sind die aktionisti­schen Töne seitens der Lobbyverbände und vieler Wohnungsbauinvestoren überzogen. Insofern ist auch von keiner Verknappung des Wohnungsangebots oder Einschränkung der Neubautätigkeit in den Großstädten auszugehen. Ohnehin haben große Teile des Marktes wie beispielsweise der ländliche Raum sowie B- und C-Lagen eher mit rückläufigen oder stagnierenden Mieten zu kämpfen. Um den Wohnungsneubau und die Be­standssanierung zu stärken, würden nur steuerliche Anreize sowie baurechtliche Vereinfachungen samt Ab­bau von Bürokratie und Wartezeiten helfen, heißt es in einer Stellungnahme des IVD West.

Wohnimmobilien in Europa: Spreizung bei den Preisen

Auch in Europa sind die Preise für Wohnimmobilien seit 2010 unterm Strich gestiegen. Zwar legten die Preise laut dem "Global House Price Index" von Knight Frank im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 0,7 % zu, hinter dem Plus verbirgt sich aber eine große Spreizung zwischen den einzelnen Ländern: Starken Preis­rück­gängen für Wohnungen mittleren Standards in Griechenland (-11,5 %), den Niederlanden (-8,5 %), Ungarn (-8,2 %), Spanien (-7,6 %) und Kroatien (-5,5 %) stehen hohe Zuwächse in der Türkei (+12,2 %), Ukraine (+10,9 %), Österreich (+8,5 %) und Deutschland (+5,5 %) gegenüber. Auch Großbritannien hat nach drei Jahren ne­gativer oder schwacher Preisentwicklung mit einem Plus von 2,6 % wieder Fuß gefasst.

Woran kann man Preisübertreibungen erkennen?

Ein Indiz für mögliche Preisübertreibungen bietet der Vergleich der Immobilienpreise mit den Mietrenditen. Die Mietrendite gibt die jährlichen Erträge aus der Vermietung einer Immobilie im Verhältnis zu ihren An­schaf­fungskoste­n an. Steigen die Immobilienpreise stärker als die Mieten, sinken die Mietrenditen und damit verlieren Immobilieninvestitionen an Attraktivität. In den Jahren 2005 bis 2009 erhöhten sich die Mietrendi­ten aufgrund stagnierender Immobilienpreise und leicht anziehender Mieten. Seit dem Jahr 2010 steigen je­doch die Immobilienpreise stärker an als die Mieten, sodass die Mietrenditen sinken. Sollte sich dieser Trend fortsetzen, könnte das ein Indiz für Preisübertreibungen sein. Ein weiteres Anzeichen möglicher Preis­über­treibunge­n kann ein starkes Kreditwachstum darstellen. Problematisch wird es insbesondere dann, wenn ein selbstverstärkender Prozess einsetzt, bei dem sich steigende Preise und wachsende Verschuldung gegen­seitig bedingen. Er entsteht, wenn Immobilienkäufer weiter steigende Preise erwarten und dadurch ihre Be­reit­schaft zur Verschuldung steigt.

Welche Faktoren könnten ein Ende des Preisanstiegs einläuten?

Laut einer Studie der OECD kann der Preisanstieg in Deutschland auch wieder abrupt enden. Für die Ökono­men könnten dafür drei Szenarien ausgemacht werden: Erstens könnte der demografische Wandel dazu füh­ren, dass mit dem Alter die Immobiliennachfrage sinkt und das Angebot steigt. Allerdings könnte eine im Zuge der Schul­denkrise anhaltende Zuwanderung diesen Effekt leicht verzögern. Zweitens könnte der Zyklus durch Regulierungen beeinflusst werden. Drittens könnte das Ende der Finanzkrise dem Preisanstieg den Boden entziehen. Denn sobald die großen Euroländer wieder Tritt fassen, könnten Investitionen außerhalb Deutsch­lands wieder attraktiver werden.

Ausblick: In den Ballungszentren werden die Preise weiter steigen

Ausblickend ist davon auszugehen, dass die Miet- und Kaufpreise in den Ballungszentren weiter steigen wer­den. Zum einen dürfte sich die Zahl der Immobilienkäufer, die ihr Objekt als Anlage verwenden und vermie­ten, weiter erhöhen. Zum anderen ist anzunehmen, dass die Urbanisierung aufgrund des Be­völke­rungs­zu­wachse­s weiter zunimmt. Allein in Berlin und München sind in den letzten fünf Jahren 100.000 Men­schen zugezogen. Ferner übersteigt in einigen großstädtischen Regionen inzwischen die Nachfrage das Ange­bot deutlich, wodurch es besonders für Haushalte mit niedrigem Einkommen schwieriger fällt, adäquate Woh­nungen zu finden. Auch die niedrigen Finanzierungsbedingungen dürften ein wesentlicher Grund sein, warum die Immobilienpreise weiter steigen werden. Gleichwohl verführt das billige Geld dazu, mehr zu riskie­ren, d. h. (tendenziell) unbedachte Kaufentscheidungen zu treffen oder überhöhte Preise zu zahlen. Vielerorts werden Immobilien auch aus Mangel an Anlagealternativen gekauft.

Wenngleich sich nach wie vor die Nachfrageentwicklung auf die besten und insbesondere guten Wohnlagen konzentrieren sollte, dürfte allmählich die Nachfrage nach durchschnittlichen und einfachen Lagen zunehmen. Gemäß einer Anfang 2013 durchgeführten Maklerumfrage ist in fast allen Regionen Deutschlands der Markt vor allen in angesagten Stadtvierteln sowie zentralen Innenstadtbereichen überhitzt, wobei im Süden sogar flä­chendeckend inkl. des Stadtrands und Umlands jeweils Spitzenwerte bei Mietwohnungen erzielt werden.

Gleichzeitig sind aber auch viele Städte und Regionen mit stagnierenden oder rückläufigen Wohnungsnachfra­gen konfrontiert. Dort gibt es ganz andere Probleme: wachsender Leerstand, geringe Auslastungen von öf­fentlicher Infrastruktur oder nur beschränkte Vermarktungsmöglichkeiten von Immobilien. In diesen Regionen dürften die Preise sogar fallen. Zusammenfassend ist davon auszugehen, dass institutionelle Investoren vor allem in den Metropolregionen weitere Investments auf dem deutschen Wohnungsmarkt tätigen werden, was den Preisauftrieb verstärken könnte. Auch die Tatsache, dass sich die Immobilienwirtschaft zunehmend inter­nationalisiert hat und sich dadurch die Verflechtung zwischen den vormals eher regionalen bzw. nationa­len Immobilienmärkten intensiviert hat, dürfte diesen Trend unterstützen.

Vor dem Hintergrund der im Wahlkampf heiß diskutierten Mietpreisbremse, die sich als Ergebnis von Koali­tionsverhandlungen nicht ausschließen lässt, könnte bei potenziellen Investoren zumindest kurzfristig eine gewisse Verunsicherung hervorrufen werden.

Karl-Heinz Goedeckemeyer ist unabhängiger Finanzanalyst (CREA) & Wirtschaftspublizist in Frankfurt/Main. Seit knapp sie­ben Jahren analysiert er börsennotierte Immobilienunternehmen sowie Immobilienmärkte ins­besondere im deutschsprachigen Raum. Zuvor hat er mehrere Jahre als Aktienanalyst europäische und US-amerikanische Banken analysiert und an Publikationen und Produkten zum Kapitalmarktresearch mitgewirkt.

Dieser Artikel erschien in leicht abgewandelter Form ebenfalls in „Mit ruhiger Hand“ Nummer 18 vom 7. Oktober 2013.

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