Nationalbanken treiben Investoren in die Immobilie

by Karl-Heinz Goedeckemeyer on 4. Februar 2016

Trotz der auf den internationalen Immobilienmärkten sich verdichtenden Anzeichen für Überhitzungen rechnen Experten rechnen damit, dass insbesondere der Markt für Büroimmobilien noch weitere drei Jahre gut laufen wird. Damit ist die Hoffnung verbunden, dass auch die Preise vor dem Hintergrund des erwarteten Mietwachstums weiter steigen werden. Da eine Zinswende nicht in Sicht ist, der Renditeabstand zwischen den 10-jährigen Bund und der Immobilienrendite unverändert hoch ist und die Immobilienpreise zusätzlich durch weltpolitische Instabilitäten befeuert werden dürfte sich der Hype fortsetzen. Von diesen Faktoren dürfte vor allem der deutsche Immobilienmarkt profitieren, der seinen „safe heaven“-Status dadurch weiter untermauern dürfte. Da der Zuzug ausländischen Kapitals insbesondere aus Asien weiter zunimmt, dürfte auch das Wachstum des verwalteten Immobilienvermögens weiter steigen. Die Frage wird sein, wie lange die Investoren bereit sein werden, die niedrigen Renditen zu akzeptieren und ob die Portfolios für einen möglichen Abschwung gerüstet sind.

Nach Berechnungen von BNP Paribas IREM Research und Towers Watson ist das weltweite Immobilienvermögen in den vergangenen zehn Jahren (2004-2014) jährlich um 4,8% auf inzwischen 70 Billionen Euro gewachsen. Befeuert wird das Wachstum durch den Anstieg der sogenannten „Mass Affluents“ bzw. „HNWIs“, der Ausdehnung und Entstehung der Staatsfonds sowie der Zunahme beitragsorientierter Pensionspläne. Da Europa noch Aufholbedarf hat, wird die weltweite Allokation in Immobilien in den kommenden Jahren weiter zunehmen, sagt Barbara Knoflach, Global Head of Investment Management bei BNP Paribas Real Estate, auf der BIIS-Konferenz im Januar 2016. Derzeit belaufen sich die Anteile der Immobilien am Gesamtportfolio in Europa bei rund 7%, während Nordamerika und Asien auf Allokationsquoten von etwa 11% bzw. 8,5% kommen. Dass institutionelle Investoren mehr Geld in Immobilien investieren wollen belegt auch eine Studie von Colliers International. Gemäß dem Maklerhaus könnten in den nächsten Jahren bis zu 400 Milliarden USD an institutionellem Kapital in den globalen Immobilienmarkt fließen. Rund 51% geben Deutschland als Zielland ihrer zukünftigen Immobilieninvestitionen an. Damit steht die Bundesrepublik hinter den USA und England auf Platz 3 der Investorenzielländer. Bei solchen Summen stellt sich die Frage, ob das Geld auch richtungsweisend investiert wird und ob die Investoren aus Übersee – in erster Linie wohl Asiaten und Nordamerikaner – über die notwendigen Marktkenntnisse verfügen. So empfiehlt BNP dazu in den Sekundärmärkten Europas zu investieren, da diese höhere Renditen versprechen als viele Core-Märkte in Mitteleuropa. BNP Paribas RE selbst investiert in den Top-Lagen in B-Städten und vermehrt in Randlagen in A-Städten – also nach der so genannten „ABBA“-Strategie ( A-Investments in B-Lagen wie z. B. Bremen, Bonn, Lille oder Toulouse) und B-Investments in A-Lagen wie z. B. Berlin, Hamburg oder Paris), wobei der Fokus dieser Investments auf dem Büromarkt liegt.

Warnende Stimmen von Credit Suisse, LaSalle und EY

Offenbar rechen nicht alle Experten damit, dass der Immobilienboom noch lange anhalten wird. So zeigte sich Daniel Tochtermann von der Credit Suisse Real Estate Investment Management auf der BIIS-Konferenz überrascht von Knoflachs Prognose, wonach der Immobilienmarkt noch drei Jahre auf dem derzeitigen hohen Niveau bleiben wird. Der CS-Experte fragt sich, ob die gestiegenen Risikoprämien auf Hochzinsanleihen in den USA als „erste Boje im Vorwarnsystem“ zu bewerten sind. Hinzu kommt, dass der Druck auf die Renditen erstklassiger Büroimmobilien deutlich an Fahrt aufgenommen hat. Einen deutlichen Abwärtstrend verzeichnen dabei die Renditen in Tokio, die zuletzt auf unter 3% gefallen sind. Auch New York, London und Frankfurt sind davon betroffen ebenso Paris wo die Renditen seit geraumer Zeit unter 3% liegen. In Europa indes hat in 2015 die stärkste Renditekompression in Madrid und Barcelona stattgefunden, wo die Renditen um fast 0,8% bzw. 0,7% zurückgingen. Tochtermann wies darauf hin, dass im Kontrast dazu die Kapitalwerte in den Top-Metropolen weltweit im vergangenen Jahr deutlich gestiegen sind. Deutlich diesem Trend hinterher hinken Berlin, Hamburg und Amsterdam, wodurch diese Städte noch spürbares Aufholpotenzial verheißen. Während viele europäische Metropolen Gesamtrenditen zwischen 3,5% und 4,5% abwerfen, können Investoren in den Top-Städten Australiens mit erstklassigen Büroimmobilien zwischen 5,8% (Melbourne) und 7,5% (Perth) verdienen.

Als größtes Risiko könnten sich für den Schweizer die Zinsen erweisen. Wenn sie steigen wird schnell Geld aus den Immobilien fließen. Derzeit treiben die Nationalbanken Investoren in die Immobilie nach dem Motto: „Anleihen sind teuer – investiert in Immobilien“. In diesem Kontext wirft Tochtermann die Frage, was geschehen möge, wenn das „hot money“ wegbricht? Nach seiner Einschätzung könnte die Preise an den Immobilienmärkten in diesem Fall um 20% einbrechen. Der CS-Experte widerspricht Knoflach noch in einer anderen These: im Gegensatz zur BNP-Managerin hält er die Allokationsquoten international bereits für hoch. Risiken macht Tochtermann auch bei den kommerziellen Transaktionsvolumen aus. Per drittes Quartal 2015 belief sich das weltweite Volumen auf 1200 Milliarden USD. Basierend auf einem multiplen Regressionsmodell würde ein Rückgang der Transaktionsvolumen von 29% (Globales „Mean Reversion“-Szenario) mit einem geschätzten Preisrückgang von zwischen 15% – 20% einhergehen. Bedenken über einen weiteren Anstieg der Transaktionsmärkte hegt auch EY Real Estate. Nach dem Rekordergebnis auf dem deutschen Gewerbe- und Wohninvestmentmarkt im vergangenen Jahr geht die Beratungsgesellschaft davon aus, dass der Höhepunkt des Transaktionszyklus allmählich erreicht ist. Obwohl die Stimmung bei den befragten Investoren weiterhin gut sei, dürfte das Transaktionsvolumen von 79 Mrd. Euro im Jahr 2015, davon 55,5 Mrd. Euro Gewerbe- und 23,5 Mrd. Euro Wohninvestments, auf 62 bis 65 Mrd. Euro sinken. Als limitierender Faktor dürfte 2016 das begrenzte Angebot erweisen. Auf einen möglichen Abschwung weist auch LaSalle Investment Management hin und rät Investoren zu einer defensive Haltung durch die Beibehaltung langfristiger strategischer Positionen bei gleichzeitigem Verkauf nicht-strategischer Assets. Nach Einschätzung von Jacques Gordon, Global Head of Research und Strategy sei es nun an der Zeit, eine „Zyklus-Versicherung“ abzuschließen – und die Portfolios in Vorbereitung auf den unvermeidlichen Übergang von steigenden Werten hin zu einem Plateau oder zu fallenden Werten zu evaluieren.

Festzuhalten ist, dass die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind und immer mehr Märkte in die reife Phase des Immobilien-Preiszyklus treten. Derzeit wird das Preisniveau von den Investoren aus Mangel an Anlagealternativen (noch) akzeptiert. Das könnte sich ändern, wenn die Zinsen wieder steigen oder die erwarteten Mietsteigerungen nicht eintreffen. Wenngleich mit einer Zinserhöhung der EZB wohl vor 2018 nicht zu rechnen ist, könnten geopolitische Unsicherheiten oder eine Rezession in den USA und die damit einhergehenden Auswirkungen auf die globale Konjunktur das Umfeld an den Immobilienmärkten deutlich eintrüben. Investoren sind somit gut beraten, ihre Portfolios gegen einem Abschwung abzusichern.

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